借り上げ社宅とは？仕組み・メリット・デメリットを徹底解説【2026年版】

借り上げ社宅とは、企業が不動産オーナーや不動産会社から賃貸物件を法人名義で借り上げ、それを自社の従業員に社宅として貸与する制度です。自社で建物を保有する「社有社宅」と異なり、初期投資を抑えつつ必要な戸数だけ柔軟に用意できるため、現在の社宅制度の主流となっています。本記事では、借り上げ社宅の仕組み、社有社宅・住宅手当との違い、企業側・従業員側それぞれのメリット、注意すべきデメリットと対策、導入の流れ、そして初期費用を1室3万円まで抑える具体的な方法を解説します。

借り上げ社宅とは？社有社宅・住宅手当との違い

従業員の住まいを支援する制度は、大きく「借り上げ社宅」「社有社宅」「住宅手当」の3つに分かれます。それぞれの特徴を整理すると次のとおりです。

項目	借り上げ社宅	社有社宅	住宅手当
物件の所有	貸主（企業は賃借）	自社	従業員が自分で契約
初期投資	敷金・礼金等の契約費用のみ	土地・建物の取得、大規模修繕	不要
管理負担	契約・入退去管理が中心	建物維持・修繕まで全て自社	ほぼなし
戸数の増減	必要に応じて柔軟に調整可	困難（資産として固定）	柔軟
税務・社会保険	要件を満たせば給与として課税されない	同左	給与扱い（課税・社会保険料の対象）

社有社宅は建物の取得・維持に大きな資金が必要で、近年は老朽化した社有寮・社宅を廃止し、借り上げ型に切り替える企業が増えています。また住宅手当は運用が簡単な一方、給与として所得税・住民税・社会保険料の算定対象になる点が借り上げ社宅との大きな違いです。この比較の詳細は「社宅と住宅手当はどっちがお得？企業負担・税金・社会保険料で徹底比較」で解説しています。

借り上げ社宅の仕組み｜契約関係とお金の流れ

借り上げ社宅では、契約が二段構えになります。

契約	当事者	内容
賃貸借契約（法人契約）	企業 ⇔ 貸主（オーナー・不動産会社）	企業が借主として物件を賃借し、家賃全額を貸主に支払う
社宅使用契約	企業 ⇔ 従業員	社宅規程に基づき従業員に貸与。使用料（自己負担分）を給与天引き等で徴収

お金の流れは「企業が貸主に家賃全額を支払い、従業員からは社宅規程で定めた自己負担分を徴収する」形です。差額（企業負担分）は原則として地代家賃等の経費として処理できます。

税務上のポイント：賃貸料相当額の50%ルール

従業員から一定額以上の使用料を徴収していれば、社宅の貸与は給与として課税されません。国税庁は「賃貸料相当額」を次の3つの合計額と定めており、従業員から賃貸料相当額の50%以上を受け取っていれば給与課税されないとしています（国税庁タックスアンサーNo.2597）。

• （1）その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2%
• （2）12円 ×（その建物の総床面積㎡ ÷ 3.3㎡）
• （3）その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22%

この計算式は、他から借りて貸与する借り上げ社宅にも適用されます。無償貸与の場合は賃貸料相当額の全額が給与として課税されるため注意が必要です。従業員負担額の決め方は「社宅の家賃はどう決める？従業員負担の相場・給与天引き・賃貸料相当額を解説」で詳しく説明しています。

企業側のメリット4つ

1. 資産を持たずに社宅制度を導入できる

建物の取得・修繕・固定資産税といった保有コストが不要です。事業所の開設・撤退や人員計画の変化に応じて、戸数を増減できます。

2. 住宅手当と比べて社会保険料負担を適正化しやすい

住宅手当は給与に含まれるため、企業負担の社会保険料も連動して増えます。借り上げ社宅で現物貸与する場合、要件を満たせば給与課税されず、報酬額の設計次第で企業・従業員双方の負担を適正化できる余地があります。

3. 採用力・定着率の向上につながる

住まいの提供は求職者への訴求力が高い福利厚生です。クロスハウスの導入企業の一例では、製造業B社（社員約100名）が社宅8室を導入した結果、離職率が20%低下しました（効果は企業の状況により異なります）。

4. 転勤・異動・プロジェクト配置に柔軟に対応できる

拠点間の人事異動や短期プロジェクトの際、会社側で住まいを確保しておけるため、赴任のリードタイムを短縮できます。

従業員側のメリット

• 住居費の実質負担が下がる：会社負担分だけ可処分所得に余裕が生まれます。給与に上乗せされる住宅手当と違い、社宅の現物貸与は要件を満たせば課税されないため、同じ会社負担額でも手取りベースで有利になりやすい構造です。
• 物件探し・契約の手間がない：会社が法人契約するため、審査・保証人・初期費用の心配がほぼ不要です。
• 入居時の出費を抑えられる：敷金・礼金や家具家電の購入といったまとまった出費を避けられます。

借り上げ社宅のデメリットと対策

借り上げ社宅には運用上の注意点もあります。「やめとけ」と言われる背景と対策は「借り上げ社宅は「やめとけ」と言われる理由7つ」でも詳しく解説していますが、要点は次のとおりです。

デメリット	内容	対策
空室時も家賃が発生	入居者が退去しても契約中は家賃を払い続ける	1ヶ月単位で契約でき、入居者の入替が無料のサービスを選ぶ
中途解約の違約金	一般賃貸は短期解約時に違約金が発生する場合がある	早期解約違約金のない契約形態を選ぶ
原状回復・退去精算	退去のたびに精算・敷金トラブルのリスク	敷金ゼロ・精算ルールが明確なサービスを利用する
契約・管理の工数	物件ごとに貸主・管理会社とやり取りが発生	契約・請求窓口を一本化する。社宅代行の活用も選択肢（社宅代行サービスとは？費用相場・対応範囲・選び方）

借り上げ社宅の導入の流れ｜5ステップ

1. 目的と対象者の整理：採用強化・転勤対応・外国人従業員の受け入れなど、目的によって適した物件タイプが変わります。
2. 社宅規程の作成：対象者・自己負担割合・入退去ルール・禁止事項を定めます。作り方は「【中小企業向け】社宅制度の作り方」を参照してください。
3. 物件の確保・法人契約：必要書類（登記簿謄本等）を準備し、法人名義で契約します。
4. 家賃負担・税務の設計：賃貸料相当額を確認し、従業員負担額と給与天引きの実務を整えます。
5. 運用開始・見直し：入退去・異動に合わせて戸数と規程を定期的に見直します。

初期費用を抑えて借り上げ社宅を導入する方法

一般賃貸で社宅を借りる場合、敷金・礼金・仲介手数料などで家賃の4〜6ヶ月分程度の初期費用がかかるうえ、単身者向けには家具家電の購入費も必要です。この初期費用こそ、最も削減余地が大きいコストです。

クロスハウスの法人向け社宅サービスは、敷金・礼金・仲介手数料がゼロで、初期費用はシェアハウスが一律3万円、家具家電付きアパートメントがキャンペーンで3万円（通常5万円）です。ベッド・冷蔵庫・洗濯機・電子レンジなどの家具家電が付いており（設備は物件により異なります）、購入費用もかかりません。さらに法人契約なら保証会社は原則不要（初回取引時に登記簿謄本をご提出いただくのみ）、入居者の入替はメール1本・無料、物件間の移動も無料です。申込から最短7日後に入居できるため、急な配属にも対応できます。具体的な削減額のシミュレーションは「借り上げ社宅のコスト削減シミュレーション」をご覧ください。

借り上げ社宅とはどんな制度ですか？

企業が賃貸物件を法人名義で借り上げ、従業員に社宅として貸与する制度です。企業が貸主に家賃を支払い、従業員からは社宅規程で定めた自己負担分を徴収します。自社で建物を保有する社有社宅と異なり、初期投資を抑えて必要な戸数だけ柔軟に用意できます。

借り上げ社宅と住宅手当はどちらが得ですか？

多くの場合、企業・従業員双方の負担で見ると借り上げ社宅が有利です。住宅手当は給与として課税され社会保険料の対象にもなる一方、社宅の現物貸与は要件を満たせば給与として課税されないためです。ただし従業員の住まいの自由度を優先するなら住宅手当にも利点があります。

従業員からいくら徴収すれば給与として課税されませんか？

国税庁の定める「賃貸料相当額」の50%以上を従業員から受け取っていれば、給与として課税されません。賃貸料相当額は建物・敷地の固定資産税の課税標準額と床面積から計算します。無償貸与の場合は賃貸料相当額の全額が給与課税されます。

空室になったときの家賃はどうなりますか？

契約が続いている限り、入居者がいなくても企業が家賃を負担するのが原則です。対策としては、1ヶ月単位で契約でき早期解約違約金のないサービスや、入居者の入替が無料のサービスを選ぶことで、空室リスクを最小化できます。

中小企業でも借り上げ社宅を導入できますか？

導入できます。借り上げ社宅は1室からでも始められる制度です。クロスハウスの法人向けサービスなら初期費用1室3万円から導入でき、社員数名規模の企業でも実際に活用されています。

導入までどれくらいの期間がかかりますか？

一般賃貸の法人契約は書類審査を含めて2〜4週間程度かかることが多い一方、クロスハウスでは申込から最短7日後に入居可能です。WEB契約に対応しており、急な採用・転勤にも間に合わせやすい体制です。

借り上げ社宅の導入について個別のご相談は、こちらの問い合わせフォームから無料で受け付けています。

※本記事の税務・社会保険に関する記述は一般的な情報提供であり、個別の税務判断は税理士等の専門家にご確認ください。制度は改正される場合があります。

まとめ

借り上げ社宅は、資産を持たずに社宅制度を運用でき、住宅手当より税・社会保険料の面で有利になりやすい制度です。一方で空室家賃・解約違約金・管理工数といった運用リスクがあるため、「契約の柔軟性」と「窓口の一本化」を基準にパートナーを選ぶことが成否を分けます。クロスハウスは11都道府県で約3,000室（毎月拡大中）を運営し、初期費用3万円・保証会社原則不要・入替無料の法人向け社宅サービスを提供しています。社宅制度の導入・見直しをお考えでしたら、お気軽にご相談ください。