サブリース契約をオーナー側から途中解約する場合、契約書に定められた違約金の支払いに加えて、借地借家法上の「正当事由」が必要になるのが原則です。違約金の金額は法律で一律に決まっているわけではなく、契約ごとに異なりますが、実務上は賃料の数か月分を目安に設定されているケースが多いといわれています。サブリース会社（借主）側からの解約は契約の定めに従って比較的行いやすい一方、オーナー（貸主）側からの解約はハードルが高く設計されているのがサブリース契約の特徴です。この記事では、解約時の違約金の考え方、2020年施行の賃貸住宅管理業法（サブリース新法）で確認すべき点、そして違約金の負担を抑えるための実務的な考え方を、中立的に整理します。

サブリース解約で違約金が発生する仕組み

サブリースは、オーナーが物件をサブリース会社へ一括で貸し、サブリース会社がさらに入居者へ転貸する「転貸借」の仕組みです。この構造上、オーナーは入居者ではなくサブリース会社と賃貸借契約を結ぶ「貸主」の立場になります。この立て付けが、解約時の違約金や手続きの難しさの出発点になります。

なぜオーナー側からの解約はハードルが高いのか

サブリース契約にも借地借家法が適用されます。同法では立場の弱くなりやすい借主（＝サブリース会社）が保護されるため、貸主であるオーナーからの解約申し入れには「正当事由」が必要とされます。正当事由の有無は、オーナー自身が建物を使用する必要性、契約に至った経緯、建物の利用状況、立退料の提供の有無などを総合的に考慮して判断されるのが一般的な考え方です。

老朽化による建て替えや自己使用などは正当事由として考慮されやすい一方、「もっと高い賃料で貸したい」「利回りを改善したい」という理由だけでは認められにくいとされています。あくまで一般的な整理であり、個別の判断は契約内容と事情によって変わるため、詳しくは弁護士など専門家への相談をおすすめします。

違約金の相場・目安

正当事由が認められる場合でも、多くのサブリース契約には中途解約時の違約金条項が設けられています。違約金の有無・金額・計算方法は契約書ごとに異なり、法律で一律に定められているわけではありません。実務上は賃料の数か月分（例：3〜6か月分程度）を目安に設定されている例が多いといわれますが、これは相場感の目安であり、実際の金額は必ず自分の契約書の該当条項で確認してください。「正当事由があれば違約金なしで解約できる」わけではない点に注意が必要です。

基本的な仕組みから確認したい場合は、サブリースとは（仕組み・メリット・注意点）をご覧ください。

サブリース新法（賃貸住宅管理業法）で確認すべき点

2020年12月に施行された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（通称：サブリース新法）により、サブリース会社は契約前にオーナーへ重要事項を書面で説明することが義務付けられました。過去にトラブルとして報道された事例の多くは、解約条件や賃料の見直し条件が契約時に十分に共有されていなかったことに起因します。契約前・見直し前には、少なくとも以下を書面で確認しましょう。

• 解約条項：オーナー側から解約する場合の条件・通知期間・違約金の有無と金額
• 賃料の見直し条件：保証賃料が減額される可能性・見直しの頻度とタイミング
• 免責期間：契約開始直後や入居者退去後に賃料が支払われない期間の有無と長さ
• 原状回復・修繕費の負担区分：解約・退去時の内装費や設備費をどちらが負担するか
• 契約期間と更新条件：契約年数と、更新時に条件が変わる可能性の有無

重要事項説明の詳しい内容や様式は、国土交通省が公表するガイドラインで確認できます。制度の趣旨は「オーナーが不利な条件を知らないまま契約しない」ことにあるため、疑問点はその場で質問し、書面に残すことが重要です。

実際に管理会社を切り替える際の段取りは、賃貸管理会社を変更するタイミングと手順で解説しています。

違約金以外に解約で注意すべきコスト・手続き

解約を検討する際、違約金だけに目が向きがちですが、実際にはそれ以外にも確認すべきコストと手続きがあります。

項目	確認すべきポイント
原状回復・内装費	解約時に室内やリフォームした部分の費用をどちらが負担するか。負担区分は契約書で異なる
入居者との契約承継	解約後、入居者との賃貸借契約はオーナーに引き継がれるのが一般的。募集・管理体制を新たに整える必要がある
通知期間（解約予告）	解約の何か月前までに通知が必要か。期間を満たさないと違約金が加算される場合がある
空室リスクの再発生	解約後は保証賃料がなくなるため、次の運営方式（管理委託・別会社への借り上げ等）を決めておく必要がある

特に見落とされやすいのが、解約後の入居者対応です。サブリースを解約すると、サブリース会社が担っていた入居者募集・家賃集金・クレーム対応がオーナーに戻ります。次の受け皿を決めないまま解約すると、かえって手取りが下がったり空室が増えたりするおそれがあるため、「解約」と「乗り換え先の選定」はセットで検討するのが実務的です。

解約後にどちらの契約形態へ移るかを迷われている場合は、管理委託とサブリースの違い（費用・リスク・収益で比較）が判断材料になります。

違約金の負担を抑える・トラブルを避ける考え方

解約に伴う負担を最小限にするには、感情的に急がず、契約構造を踏まえて段取りを組むことが有効です。以下は一般的な考え方の整理です。

• まず契約書の該当条項を精読する：違約金・正当事由・通知期間・原状回復の負担区分を洗い出し、実際の負担額を試算する
• 更新のタイミングを活用する：定期借家型のサブリースでは、契約満了・更新の時期に条件変更や終了を交渉しやすい場合がある
• 乗り換え先を先に決めておく：次の運営会社や管理委託の条件が固まっていれば、空室期間を空けずに移行でき、解約による収入の谷を浅くできる
• 不安が大きい場合は専門家に相談する：正当事由や違約金の妥当性は個別性が高い。金額が大きい場合は弁護士・不動産の専門家に確認する

乗り換え先＝安定したサブリース会社の選び方

解約後に別のサブリース（借り上げ）や管理委託へ乗り換える場合、次の会社選びが収益の安定を左右します。サブリースの保証賃料は「その会社がどれだけ早く・高く空室を埋められるか」に支えられているため、集客力と運営実績を必ず確認しましょう。判断の目安になるのが、以下の4つの集客導線です。

• 自社集客サイト：保証賃料の原資となる、自前の入居者集客チャネルを持っているか
• ポータルサイト掲載：SUUMO・LIFULL HOME’S など複数の大手ポータルに露出があるか
• 代理店ネットワーク：留学エージェント・人材紹介・社宅代行など、法人・海外からの送客ルートがあるか
• 法人需要：企業の社宅・寮としての安定した入居需要を抱えているか

クロスハウスは、この4つの集客導線をすべて備えています。自社集客サイトは月間数十万PV以上・多言語対応です。ポータルサイトは数十サイトに掲載し、いえらぶCLOUDで空室をリアルタイム連動しています。国内外数百社の代理店ネットワークに加え、社宅・寮としての法人需要は累計700社・1万室にのぼります。この集客基盤により、11都市で約3,000室を管理し、稼働率90%以上（2026年5月末時点）を維持。

さらにクロスハウスの特徴は、築古・3点ユニットバス・洗濯機置き場がないといった「募集が難しい」とされる物件でも借り上げてきた実績にあります。1962年築（借り上げ開始時点で築54年）の木造一軒家をはじめ、築50年前後の木造アパート・一軒家を再生した事例が複数あり、約20年の運営ノウハウで収益化してきました。こうした実際の借り上げ・管理の実績や、当社の管理体制の特徴は公開しています。解約条件・免責期間・原状回復の負担区分など収支に直結する条件は、契約前に必ず書面で明示します。サブリース（借り上げ）と管理委託の違いは、オーナー向けコラムでも整理しています。

乗り換え先の比較軸は、賃貸管理会社の選び方（比較すべき7つのポイント）も参考になります。

よくある質問

Q. サブリース契約を途中解約すると違約金はいくらかかりますか？

A. 違約金の金額は法律で一律に決まっておらず、契約書ごとに異なります。実務上は賃料の数か月分（例：3〜6か月分程度）を目安に設定されている例が多いといわれますが、これは相場感の目安です。実際の金額と計算方法は必ず自分の契約書の解約条項で確認してください。

Q. オーナー側からサブリースを解約するのはなぜ難しいのですか？

A. サブリース契約にも借地借家法が適用され、借主であるサブリース会社が保護されるためです。貸主であるオーナーからの解約には「正当事由」が必要とされ、建て替えや自己使用などは考慮されやすい一方、「もっと高く貸したい」という理由だけでは認められにくいとされています。

Q. 正当事由があれば違約金は発生しませんか？

A. 必ずしもそうではありません。正当事由と違約金は別の論点で、正当事由が認められる場合でも契約書に違約金条項があれば支払いが必要になることがあります。両方を分けて契約書で確認する必要があります。

Q. サブリース新法（賃貸住宅管理業法）は解約時に何を守ってくれますか？

A. サブリース新法は主に契約前の情報開示を義務づける法律で、解約条件・賃料の見直し条件・免責期間などを書面で説明することを求めています。契約時にこれらを明確にしておくことで、後の解約トラブルを防ぎやすくなります。制度の詳細は国土交通省のガイドラインで確認できます。

Q. 解約すると入居者との契約はどうなりますか？

A. サブリースを解約すると、入居者との賃貸借契約はオーナーに引き継がれるのが一般的です。あわせて、これまでサブリース会社が担っていた募集・集金・クレーム対応もオーナーに戻るため、次の管理体制や乗り換え先を事前に決めておくことが重要です。

Q. 違約金を抑えて乗り換えるにはどうすればよいですか？

A. まず契約書で違約金・通知期間・原状回復の負担区分を確認し、実際の負担額を試算します。定期借家型であれば契約満了・更新のタイミングを活用できる場合があります。乗り換え先を先に決めておくと、空室期間を空けずに移行でき、収入の谷を浅くできます。

Q. 築年数が古い物件でも乗り換え先で借り上げてもらえますか？

A. 会社によります。クロスハウスでは1962年築の木造一軒家をはじめ、築50年前後の物件や3点ユニットバスなど「募集が難しい」とされる物件の借り上げ実績が複数あります。他社で断られた物件でも、まずは物件の状況を伺ったうえで判断します。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

まとめ

サブリース契約をオーナー側から途中解約するには、契約書上の違約金と借地借家法上の正当事由という2つの論点を押さえる必要があります。違約金は法定ではなく契約ごとに異なり、賃料の数か月分が目安とされますが、金額・通知期間・原状回復の負担区分は必ず自分の契約書で確認してください。トラブルの多くは契約内容の理解不足に起因するため、サブリース新法の重要事項説明で解約条件を書面化し、解約と乗り換え先の選定はセットで検討することが、負担を抑える近道です。