空室が続くシェアハウスや戸建て・アパートは、民泊（住宅宿泊事業）へ転用することで収益の立て直しを図れる場合があります。転用には主に、住宅宿泊事業法に基づく「届出」・旅館業法の「簡易宿所」・「特区民泊」という3つの制度があり、多くのオーナー様が使うのは届出型です。ただし民泊は年間の営業日数に上限があり、家主が現地にいない運営形態では住宅宿泊管理業者への委託が必要になるなど、賃貸とは異なる手続きと体制が求められます。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（登録番号(01)第F04111号）として民泊を50物件以上運営しており、転用の可否診断から届出・運営代行までを一括でお任せいただけます。本記事では、既存の物件を民泊へ転用する実務の流れを、収益の考え方と法令上の注意点を含めて解説します。なお民泊関連の法令・条例は改正が続いているため、実際の判断は必ず最新の一次情報でご確認ください。

なぜ今、空室物件の民泊転用が選択肢になるのか

賃貸として空室が続く物件でも、立地や需要が合えば民泊として収益を生む可能性があります。背景にあるのは、訪日外国人の宿泊需要と、賃貸市場では埋まりにくい物件の存在という2つの要因です。

賃貸では「駅から遠い」「築古」「間取りが特殊」といった理由で敬遠される物件も、宿泊需要では「観光地・繁華街への動線」「一棟まるごと使える」「グループで泊まれる」といった別の価値基準で評価されます。空室のまま賃料収入ゼロで持ち続けるより、貸し方を変えて宿泊施設として稼働させるほうが、収益の立て直しにつながるケースがあるということです。特にシェアハウスは個室が複数あり共用設備も整っているため、宿泊施設としての転用と相性が良い構造をしています。

一方で、民泊は賃貸と違って「泊まった日数の分だけ収入が生まれる」ビジネスであり、稼働率・単価・運営コストが収益を大きく左右します。誰でも必ず儲かるものではなく、立地と運営体制の見極めが不可欠です。まずは転用が成立する条件から整理します。

長期空室が発生している物件の診断手順は、アパートの空室が半年続くときの原因診断と対策で解説しています。

民泊に転用できる物件・立地の条件

すべての物件が民泊に向くわけではありません。転用を検討する前に、次の条件に当てはまるかをご確認ください。

• 宿泊需要のある立地か：観光地・繁華街・主要駅・空港へのアクセスが良いエリアは、稼働を確保しやすい傾向があります
• 用途地域・条例上の制限はないか：住居専用地域や自治体の条例で、営業できる区域・期間・曜日が制限される場合があります
• 建物の安全基準を満たせるか：消防設備（自動火災報知設備・誘導灯など）や非常時の避難経路の確保が求められます
• 近隣への配慮ができる環境か：ゴミ出し・騒音などのトラブルを防ぐ運営ルールと管理体制が必要です
• 賃貸との併用や切り替えを想定できるか：後述する営業日数の上限を踏まえ、閑散期は賃貸・繁忙期は民泊といった使い分けも検討材料になります

これらは物件ごとに条件が大きく異なり、特に用途地域や条例は所在地の自治体によって扱いが変わります。ご自身での判断が難しい場合は、民泊運営の実務を持つ会社に現地診断を依頼するのが確実です。クロスハウスの当社の特徴・管理体制のページでは、賃貸と民泊の両面から物件を評価する体制をご案内しています。

民泊転用の3つの制度と手続きの流れ

物件を宿泊施設として運営するには、いずれかの制度に沿った許可・届出・認定が必要です。代表的な3つを整理します。

制度	根拠法	営業日数の上限	主な特徴
住宅宿泊事業（届出）	住宅宿泊事業法（民泊新法）	年間180日以内	都道府県等への届出制。既存の住宅を活用しやすく、多くの転用で使われる形態
簡易宿所	旅館業法	上限なし	許可制。日数制限がなく通年営業が可能だが、設備・立地の要件が厳しい
特区民泊	国家戦略特別区域法	上限なし（最低宿泊日数の定めあり）	認定制。対象は特区に指定された一部地域に限られる

既存物件の転用で最も一般的なのは、住宅宿泊事業法に基づく届出型の民泊です。ここでは届出型を前提に、手続きの流れを示します。

• 1. 事前確認：用途地域・自治体の条例・消防法上の要件を確認し、転用が可能かを判断します
• 2. 建物の整備：消防設備の設置、宿泊者名簿の備付け、標識の掲示など、法令が求める体制を整えます
• 3. 住宅宿泊管理業者への委託：家主が現地に居住しない「家主不在型」などの場合、住宅宿泊管理業者への管理委託が必要です
• 4. 届出：都道府県知事等へ届出を行います（自治体によりオンライン申請に対応）
• 5. 運営開始：予約受付・チェックイン対応・清掃・近隣対応などの運営を行います

ここで重要なのが3つ目の住宅宿泊管理業者への委託です。オーナー様がその物件に住んでいない「家主不在型」で運営する場合や、一定の条件に該当する場合は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理を委託しなければなりません。転用を検討するオーナー様の多くはこの家主不在型に該当するため、登録を受けた管理業者と組めるかどうかが、転用を進められるかの分かれ目になります。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（登録番号(01)第F04111号）ですので、届出前の相談から運営代行までを一貫してお引き受けできます。

なお、届出や許可の要件・必要書類は自治体ごと・制度ごとに細かく異なり、法令も改正が続いています。具体的な手続きは、国土交通省の民泊制度ポータルサイトや所在地の自治体窓口など、必ず最新の一次情報でご確認ください。

民泊を規定する法律の全体像は、民泊の収益化と法律の基本にまとめました。

民泊転用の収益の考え方

民泊の収益は、賃貸の「月額家賃×12か月」とは計算の仕組みが根本的に異なります。転用の判断には、次の3つの視点が欠かせません。

収益は「単価×稼働日数」で決まる

民泊の売上は、1泊あたりの宿泊単価と、実際に泊まった日数（稼働日数）の掛け算です。繁忙期・週末は単価を上げやすく、閑散期・平日は下がりやすいため、賃貸のように毎月一定ではありません。単価を高く保ちつつ稼働日数を積み上げられるかが、収益を左右します。

営業日数の上限を前提に設計する

届出型（住宅宿泊事業法）では、年間の営業日数が180日以内に制限されています。日数のカウント方法や起算日は法令で定められており、上限を超えて営業すると旅館業法違反として罰則の対象になり得ます。したがって届出型では「180日でどれだけ稼ぐか」を前提に収益を設計し、残りの期間は賃貸に切り替える、あるいは通年営業したい場合は簡易宿所（旅館業法）を検討するといった判断が必要です。日数の上限・数え方は今後の制度改正で変わる可能性があるため、最新のルールを確認したうえで計画してください。

運営コストを差し引いて実質収益を見る

宿泊単価がそのまま手元に残るわけではありません。清掃費・リネン費・予約サイトへの手数料・水道光熱費・管理委託費などの運営コストが継続的に発生します。賃貸に比べて手間もコストもかかる一方、稼働が高ければ賃貸を上回る収益になる可能性もあります。転用の判断は、これらを差し引いた実質収益で賃貸経営と比較することが大切です。クロスハウスでは、物件ごとに賃貸で運営した場合と民泊で運営した場合の収益シミュレーションを行い、どちらが有利かを数字でご提示します。

180日規制を前提とした通年の収益設計は、民泊×マンスリー併用の収益戦略をご覧ください。

民泊転用のリスクと注意点

収益機会がある一方で、民泊には賃貸にはないリスクがあります。転用前に必ず押さえておきたい点を挙げます。

• 条例・規制の強化：民泊関連の条例は自治体ごとに独自の上乗せ規制があり、営業できる区域や期間が制限されることがあります。近年は規制が強化される動きもあり、今後の改正で運営条件が変わる可能性があります
• 近隣トラブル：騒音・ゴミ出し・不特定多数の出入りは、近隣住民との摩擦を生みやすい要素です。運営ルールと迅速な対応体制が欠かせません
• 稼働の変動：観光需要は季節・為替・社会情勢の影響を受けやすく、稼働が読みにくい時期があります。賃貸のような安定収入とは性質が異なります
• 初期整備の費用：消防設備の設置や宿泊者を迎える内装・備品の準備に、一定の初期費用がかかります
• 原状回復・撤退時の扱い：将来的に民泊をやめて賃貸に戻す場合の原状回復や、契約形態に応じた撤退条件も事前に確認しておくべきです

これらのリスクは、民泊運営の経験を持つ会社に管理を任せることで大きく軽減できます。近隣対応やトラブル対応の体制、法令改正への追随は、個人のオーナー様が単独で担うには負担が大きい領域です。賃貸と民泊のどちらが物件に適しているかを含め、専門家の診断を受けたうえで判断されることをおすすめします。売却や活用の相談は不動産売買・相続の相談ページでも受け付けています。

クロスハウスの民泊運営体制と転用サポート

「民泊に興味はあるが、届出も運営も自分では難しい」というオーナー様のために、クロスハウスは転用の入口から運営までを一括でサポートします。

• 住宅宿泊管理業者の登録：登録番号(01)第F04111号。家主不在型で必要となる管理委託の受け皿として、届出前の相談から対応できます
• 民泊運営50物件以上の実績：予約受付・多言語での宿泊者対応・清掃・近隣対応まで、運営の実務ノウハウを蓄積しています
• 賃貸と民泊の両にらみで提案：クロスハウスは全国11都市で約3,000室・稼働率90%以上の賃貸運営を行っており、賃貸で運営した場合と民泊で運営した場合を同じ物件で比較・提案できます
• 多言語の集客基盤：自社サイトは月間数十万PV以上・多言語対応。訪日外国人の宿泊需要を取り込む集客力があります
• 出口戦略まで一貫：賃貸・民泊・売却を横断して、物件ごとに最も収益性の高い活用をご提案します

民泊は転用して終わりではなく、稼働を安定させ続けてこそ収益になります。約20年にわたり空室を埋め続けてきた運営力と、住宅宿泊管理業者としての体制の両方を持つことが、クロスハウスに転用をお任せいただく理由です。実際の借り上げ・管理の実績は借り上げ・管理の実績ページで公開しています。

シェアハウスとして運営する選択肢は、シェアハウス経営のメリット・デメリットで整理しています。

よくある質問

空室が続くシェアハウスを民泊に転用できますか

立地に宿泊需要があり、用途地域や自治体の条例上の制限をクリアできれば転用できる可能性があります。シェアハウスは個室と共用設備がそろっており、宿泊施設への転用と相性の良い構造です。ただし物件ごとに条件が異なるため、まずは現地診断で転用の可否をご確認ください。クロスハウスは住宅宿泊管理業者として、賃貸と民泊の両面から最適な活用をご提案します。

民泊の届出は自分で行う必要がありますか

届出は住宅宿泊事業者であるオーナー様が行うのが原則ですが、家主不在型で運営する場合などは住宅宿泊管理業者への委託が必要になります。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（登録番号(01)第F04111号）ですので、届出前の要件確認から運営代行まで一括でお引き受けできます。手続きの負担を抑えて転用を進めたい方はご相談ください。

民泊の営業日数に制限はありますか

住宅宿泊事業法に基づく届出型の民泊では、年間の営業日数が180日以内に制限されています。上限を超えて営業すると旅館業法違反となる可能性があります。通年で営業したい場合は、旅館業法の簡易宿所など別の制度を検討することになります。日数の数え方や制度は改正が続いているため、最新のルールを一次情報でご確認ください。

民泊と賃貸ではどちらが儲かりますか

一概には言えません。民泊は稼働と単価が高ければ賃貸を上回る可能性がありますが、清掃費や手数料などの運営コストがかかり、稼働は季節や社会情勢で変動します。賃貸は収入が安定する一方、空室が続けば収益が落ちます。クロスハウスでは同じ物件について賃貸・民泊双方の収益シミュレーションを行い、実質収益で比較してご提案します。

戸建てやアパートも民泊に転用できますか

はい、戸建てやアパートも転用の対象になり得ます。一棟の戸建ては貸し切りやグループ利用の需要と相性が良く、アパートは部屋単位・一棟単位のいずれでも検討できます。いずれも立地・条例・消防要件の確認が前提となるため、物件の状況をお聞きしたうえで転用可否を診断します。

民泊のトラブル対応や清掃も任せられますか

はい、お任せいただけます。クロスハウスは民泊を50物件以上運営しており、予約受付・多言語での宿泊者対応・清掃・近隣対応までを代行します。近隣トラブルの防止や法令改正への対応は個人で担うには負担が大きい領域ですので、運営実績のある管理業者に委託することで運営リスクを抑えられます。

民泊をやめて賃貸に戻すことはできますか

可能です。営業日数の上限や需要の変化に応じて、繁忙期は民泊・閑散期は賃貸といった使い分けや、将来的に賃貸へ戻す運用も検討できます。切り替えの際は原状回復や契約形態に応じた条件の確認が必要です。クロスハウスは賃貸・民泊の両方に対応しているため、状況に合わせた出口戦略をまとめてご提案できます。

※用途転換時の法令確認：戸建てやアパートをシェアハウス等へ転用する場合、建築基準法上「寄宿舎」に該当し用途変更に伴う建築確認が必要になることや、消防法上の設備（自動火災報知設備・誘導灯等）の設置が求められることがあります。旧耐震基準（1981年5月以前）の物件では耐震性の確認が必要になる場合もあります。可否・費用は物件と所在地の条例により異なるため、所管行政庁や専門家への確認を前提にご検討ください。

まとめ：民泊転用は「制度選び」と「運営体制」で決まる

空室が続くシェアハウスや戸建て・アパートは、宿泊需要のある立地であれば民泊への転用で収益の立て直しを図れる可能性があります。ただし転用には、住宅宿泊事業法の届出・簡易宿所・特区民泊といった制度選びと、営業日数の上限を踏まえた収益設計、そして家主不在型で必要となる住宅宿泊管理業者への委託という体制づくりが欠かせません。民泊関連の法令・条例は改正が続いているため、判断は必ず最新の一次情報でご確認ください。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（登録番号(01)第F04111号）として民泊を50物件以上運営し、全国11都市で管理約3,000室・稼働率90%以上の賃貸運営も行っています。賃貸と民泊のどちらが有利かを数字で比較し、届出から運営代行まで一括でお任せいただけます。資料ダウンロードはこちらからもご検討いただけます。