民泊とマンスリー（中期賃貸）の併用とは、観光需要の高い繁忙期は民泊として高単価で貸し、需要が落ちる閑散期はマンスリー（1ヶ月以上の賃貸借）に切り替えて空室を埋めるハイブリッド運用のことです。住宅宿泊事業法（民泊新法）では民泊の営業日数が年間180日までに制限されますが、1ヶ月以上の賃貸借契約は「宿泊」ではなく「賃貸」の扱いになり、180日にはカウントされません。そのため、繁忙期に民泊、それ以外の期間をマンスリーで運用すれば、180日規制を守りながら1年を通じて稼働させられます。民泊の高単価とマンスリーの安定収入を両取りできる点が、この戦略の狙いです。本記事では、180日上限の考え方から併用運用の収益イメージ、実務ステップ、注意点までを整理します。なお民泊の営業日数・区域は自治体ごとの条例で上乗せ規制がかかる場合があるため、実行前に必ず物件所在地の最新の条例をご確認ください。

なぜ民泊は「単独運用」だと稼働に穴が空くのか

住宅宿泊事業法に基づく民泊は、1年間（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで）で人を宿泊させられる日数が180日までと定められています。つまり単純計算で年間の約半分は民泊として営業できません。さらに、この180日はあくまで国の上限で、自治体によっては条例で「営業できる区域・期間・曜日」をさらに制限しているケースがあります。たとえば住居専用地域では平日の営業を認めない、特定の時期しか営業できないといった上乗せ規制です。

その結果、民泊を単独で運用すると、営業できない期間はまるごと空室=無収入になります。1泊あたりの単価が高くても、稼働できる日数が半分以下では年間の収益は頭打ちになりがちです。ここで有効なのが、営業できない期間をマンスリー（中期賃貸）で埋めるという発想です。

民泊の基本的な仕組みと法規制は、民泊の収益化と法律の基本で解説しています。

180日上限を「使い切る」ための併用の考え方

併用戦略の肝は、1ヶ月以上の賃貸借契約は民泊の180日にカウントされないという点にあります。民泊新法が数えるのは「宿泊料を受けて人を宿泊させた日数」であり、1ヶ月以上の賃貸借（借家契約）は宿泊事業ではなく賃貸として扱われるため、日数制限の対象外です。この仕組みを踏まえると、1年の運用は次のように組み立てられます。

• 観光・出張需要が高まる繁忙期（桜・紅葉シーズン、大型連休、国際イベント期など）は民泊として運用し、1泊単価を最大化する
• 需要が落ち込む閑散期はマンスリー（1ヶ月以上の賃貸借）に切り替え、出張者・単身赴任・留学・一時滞在などの中期需要で空室を埋める
• 民泊の営業日数は年間180日の枠内に収め、残りをマンスリーで通年カバーする

この組み合わせにより、「民泊しかやらないと半年は空く」「マンスリーしかやらないと繁忙期の高単価を取り逃す」という双方の弱点を補い合えます。ただし、マンスリー部分を1ヶ月未満の短期で繰り返すと旅館業法上の宿泊事業とみなされる可能性があるため、マンスリーは必ず1ヶ月以上の賃貸借契約で運用することが実務上の前提になります。

民泊のみ・マンスリーのみ・併用の比較

3つの運用モデルを、稼働・収益・リスクの観点で整理すると、併用が「両者のいいとこ取り」になっていることがわかります。

運用モデル	年間の稼働	収益の特徴	主なリスク・弱点
民泊のみ	年間180日が上限。条例でさらに短くなる場合も	1泊単価は高いが、営業不可期間は無収入	繁忙期依存。閑散期・営業外期間の空室、需要変動に弱い
マンスリーのみ	通年運用が可能	単価は民泊より低いが、家賃収入が安定する	繁忙期の高単価を取り逃す。空室期間はそのまま減収
民泊×マンスリー併用	繁忙期は民泊、閑散期はマンスリーで通年カバー	民泊の高単価とマンスリーの安定収入を両取りできる	契約形態の切り替え・清掃・運営管理が複雑。条例対応が必須

既存物件を民泊に切り替える手順は、シェアハウスの民泊転用（届出・収益・運営）をご覧ください。

併用運用を成立させる実務ステップ

民泊とマンスリーの併用は、単に「時期で貸し方を変える」だけでは回りません。切り替えを滑らかにするための実務が必要です。

• ①条例・届出の確認：物件所在地の住宅宿泊事業の届出可否、営業できる区域・期間・曜日の上乗せ規制を確認する。マンション管理規約で民泊が禁止されていないかも要チェック
• ②年間の運用カレンダー設計：地域の繁忙期・閑散期を踏まえ、どの時期を民泊(180日以内)、どの時期をマンスリーに割り当てるかを設計する
• ③家具家電・設備の共通化：民泊とマンスリーはどちらも「家具家電付き・すぐ住める状態」が前提。両運用で使い回せる設備を整えておくと切り替えコストが下がる
• ④集客チャネルの二重化：民泊は宿泊予約サイト・インバウンド、マンスリーは賃貸ポータル・法人・代理店と、それぞれ集客経路が異なる。両方を持つ運営体制が必要
• ⑤清掃・鍵・管理体制：民泊は宿泊者の入れ替わりが頻繁で清掃・チェックイン対応の負荷が高い。マンスリーは入退去単位。両方に対応できる管理オペレーションが求められる

特に④と⑤は、オーナー様がご自身で二つの運用を同時に回すには負担が大きい部分です。民泊とマンスリーの両方に集客・運営の実績を持つ管理会社に任せることで、切り替えの手間を抑えながら通年稼働を狙えます。

併用に向く物件・向きにくい物件

すべての物件が民泊×マンスリー併用に適するわけではありません。判断の目安を整理します。

観点	併用に向きやすい	慎重に判断すべき
立地	観光地・主要駅近・イベント需要のあるエリア（民泊需要が繁忙期に立つ）	観光・出張需要が乏しく、繁忙期の民泊単価が伸びにくいエリア
用途地域・条例	住宅宿泊事業の届出が可能で、営業日数の制限が比較的緩い区域	条例で営業区域・期間が厳しく制限され、180日を大きく下回る区域
建物・管理規約	戸建て、または民泊可の規約になっている物件	管理規約で民泊が禁止されている分譲マンション
設備	家具家電付きにでき、単身〜少人数で使いやすい間取り	大規模改修が必要で初期投資が回収しづらい物件

「向きにくい」に該当する物件でも、マンスリー(中期賃貸)やシェアハウスとしての活用に切り替えれば収益化できるケースは少なくありません。クロスハウスは築古・難あり物件を含め、賃貸・シェアハウス・民泊の複数の出口から最適な活用法を提案しています。借り上げ・管理の実績はこちらで公開しているとおり、一般賃貸では扱いが難しい物件でも稼働させてきた実績があります。

民泊が向かない物件では、シェアハウス経営のメリット・デメリットも選択肢になります。

クロスハウスが民泊とマンスリーの両運用に対応できる理由

民泊×マンスリーの併用が難しいのは、性質の異なる二つの事業を一つの物件で回さなければならない点にあります。クロスハウスは、その両方を自社の運営体制で一貫して対応できる数少ない事業者です。

• 住宅宿泊管理業者の登録あり（住宅宿泊管理業(01)第F04111号）。民泊の届出・運営代行に対応できる
• マンスリー（中期賃貸）の運営実績。家具家電付きで最低1ヶ月から入居できる仕組みを全国で運用しており、閑散期の中期需要を取り込める
• 家具家電付きが標準。民泊・マンスリーどちらにも転用しやすく、切り替え時の追加投資を抑えられる
• 多言語・インバウンド集客。自社サイトは多言語対応・月間数十万PV以上で、民泊の外国人宿泊需要とマンスリーの外国人入居需要の両方に届く
• 幅広い集客チャネル。SUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータル、国内外数百社の代理店、累計700社・1万室の法人需要を抱えています

クロスハウス全体の管理室数は全国11都市で約3,000室、稼働率は90%以上です（2026年5月末時点）。この稼働率を支える集客力と運営ノウハウが、民泊とマンスリーを組み合わせた通年運用の土台になります。管理体制の詳細は当社の特徴・管理体制のページをご覧ください。また、サブリース（借り上げ）・管理委託の両方に対応しているため、オーナー様が空室リスクをどこまで負うかに応じて契約形態を選べます。

併用運用の注意点とリスク

収益性の高い併用戦略ですが、次のリスク・注意点を必ず踏まえてください。

• 条例による上乗せ規制：民泊の営業区域・日数・曜日は自治体条例で国の基準より厳しくなる場合があります。180日を前提に試算すると、実際には稼働できず計画が崩れることがあります。実行前に物件所在地の最新条例を必ず確認してください
• マンスリーは1ヶ月以上の契約で：1ヶ月未満の短期貸しを繰り返すと旅館業法上の宿泊事業とみなされる可能性があります。マンスリー部分は必ず1ヶ月以上の賃貸借契約とすることが前提です
• 近隣・管理規約への配慮：民泊は宿泊者の入れ替わりが多く、騒音・ゴミ出しなどで近隣トラブルになりやすい領域です。分譲マンションでは管理規約で民泊が禁止されていることも多く、事前確認が欠かせません
• 税務・確定申告：民泊収入と賃貸収入は所得区分の扱いが異なる場合があります。税務の詳細は税理士・国税庁の情報でご確認ください
• 運営負荷：二つの運用を同時に回すには、清掃・鍵管理・集客・切り替え判断など相応の手間がかかります。自主運営が難しい場合は管理会社への委託を検討してください

本記事の日数・区分の説明は一般的な考え方の目安です。個別の可否は物件の所在地・用途地域・管理規約によって変わるため、住宅宿泊事業の制度は国土交通省の民泊制度ポータルサイト、税務は国税庁など一次情報での確認をおすすめします。民泊収益化そのものの基礎や、シェアハウスからの民泊転用についてはオーナー向けコラムの関連記事でも取り上げています。

稼働の安定を優先するなら、空室アパートを家具家電付き賃貸に転換する進め方も検討に値します。

よくある質問

マンスリー（中期賃貸）は民泊の180日にカウントされますか

いいえ、カウントされません。住宅宿泊事業法の180日は「宿泊料を受けて人を宿泊させた日数」を数えるもので、1ヶ月以上の賃貸借契約は宿泊ではなく賃貸（借家）の扱いになるため、日数制限の対象外です。そのため民泊を180日の枠内に収めつつ、それ以外の期間をマンスリーで運用すれば、通年で稼働させられます。ただしマンスリーは必ず1ヶ月以上の契約とする必要があります。

民泊とマンスリーを併用すると、なぜ収益が上がるのですか

民泊は1泊単価が高い一方、年間180日までしか営業できず残りは空室になりがちです。マンスリーは単価こそ低いものの通年で安定した家賃が入ります。両者を組み合わせ、需要の高い繁忙期に民泊、需要の落ちる閑散期にマンスリーを割り当てることで、民泊の高単価とマンスリーの安定収入の双方を取り込め、年間の稼働率と収益を高めやすくなります。ただし実際の効果は立地・季節性によるため、物件ごとの試算が必要です。

180日は具体的にどう数えるのですか

民泊新法では、1年間を毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までと定め、その間に人を宿泊させた日数の合計が180日以内である必要があります。宿泊者がいた日をカウントするため、予約が入らなかった日は消費されません。ただし自治体によっては条例で営業区域・期間・曜日をさらに制限している場合があるため、実際に営業できる日数は180日を下回ることがあります。

分譲マンションの一室でも民泊×マンスリー併用はできますか

管理規約で民泊が禁止されていないことが前提になります。多くの分譲マンションでは規約で住宅宿泊事業を禁止しているため、まず管理規約と管理組合の方針を確認してください。民泊が難しい場合でも、マンスリー（中期賃貸）やシェアハウスとしての活用で収益化できるケースがあります。物件の状況に応じた活用法をご提案します。

閑散期のマンスリーには、どんな入居者が見込めますか

出張・単身赴任・プロジェクト単位の中期滞在、留学・研修、住み替えの一時利用など、1ヶ月〜数ヶ月単位の需要が中心です。家具家電付きですぐ住める物件は初期費用を抑えたい層に選ばれやすく、外国人の中期滞在需要も見込めます。クロスハウスは多言語対応の集客と法人需要のネットワークを持ち、こうした中期入居者の募集に対応しています。

民泊とマンスリーの切り替えは手間がかかりませんか

民泊は宿泊者の頻繁な入れ替わりと清掃・チェックイン対応、マンスリーは賃貸借契約と入退去対応と、必要な業務が異なります。オーナー様がご自身で両方を回すのは負担が大きいのが実情です。民泊とマンスリーの両方に集客・運営体制を持つ管理会社に委託すれば、切り替えの実務を任せながら通年稼働を狙えます。クロスハウスは住宅宿泊管理業者の登録とマンスリー運営の両方に対応しています。

180日規制やマンスリー併用のルールは今後変わる可能性がありますか

民泊に関する法令や自治体条例は改定されることがあります。営業日数・区域・届出要件は変更される可能性があるため、運用を始める前と継続中の双方で、国土交通省の民泊制度ポータルサイトや自治体の最新情報を確認することをおすすめします。本記事の内容は一般的な考え方の目安であり、個別の可否は最新の法令・条例に従ってご判断ください。

まとめ：180日規制は「通年運用」への入口にできる

民泊の年間180日上限は、単独運用では「半年しか稼げない」制約に見えます。しかし、1ヶ月以上の賃貸借契約が180日にカウントされないという仕組みを使えば、繁忙期は民泊で高単価、閑散期はマンスリーで安定収入という通年運用に組み替えられます。鍵になるのは、性質の異なる二つの運用を切り替えながら回す集客力と管理体制、そして自治体条例への対応です。クロスハウスは住宅宿泊管理業者の登録とマンスリー運営の両方に対応し、全国11都市で管理約3,000室・稼働率90%以上を維持してきました。民泊とマンスリーのどちらか一方で悩む前に、両方を組み合わせた運用の可能性を確かめてみてください。資料ダウンロードはこちらからもご検討いただけます。