民泊で収益を出すには、どんな法律や規制を守ればよいのでしょうか。2026年の最新動向と収益の仕組みを解説します。

民泊活用の可否を無料で診断する

民泊で収益化する仕組み：3つの要素で決まる

民泊の収益は、賃貸のような固定家賃ではなく、宿泊の実績によって変動します。収益化の可否を左右するのは、大きく次の3つの要素です。

1. 宿泊単価（1泊あたりの料金）

民泊は賃貸と違い、需要期には価格を上げ、閑散期には下げるダイナミックな料金設定ができます。立地・室内設備・周辺観光地の集客力によって単価は大きく変わります。家具家電が揃い、複数人で泊まれる物件は、単身向け賃貸よりも1室あたりの単価を高く設定しやすい傾向があります。

2. 稼働日数と稼働率

住宅宿泊事業法では年間の宿泊提供日数が180日までに制限されるため、この上限のなかでいかに予約を埋めるかが収益を左右します。180日をフルに使い切れるかどうかは、集客チャネルの広さと運営品質（清掃・レビュー評価・返信の速さ）に左右されます。単価が高くても稼働が低ければ収益は伸びず、逆もまた同じです。

3. 運営コスト

民泊は賃貸より運営の手間が大きく、清掃費・リネン交換・消耗品・光熱費・予約サイトの手数料・管理業者への委託費などが継続的に発生します。宿泊者が入れ替わるたびに清掃と点検が必要になるため、この運営体制をどう組むかが利益率を決めます。収益化の検討では、売上（単価×稼働日数）だけでなく、これらのコストを差し引いた手残りで判断することが重要です。

180日の上限を通年運用でどう埋めるかは、民泊×マンスリー併用の収益戦略で解説しています。

2026年時点で民泊を規定する主な法律

日本で民泊（住宅を宿泊施設として有償で提供する事業）を行う方法は、2026年時点で主に3つの制度に分かれます。どの制度を使うかによって、営業日数の上限や必要な手続きが変わります。

このうち、住宅をそのまま活用して始めやすいのが住宅宿泊事業法にもとづく民泊です。ただし特区民泊は所在地が国家戦略特別区域に指定されているエリアに限られ、旅館業の許可は建築基準法・消防法など満たすべき要件が多くなります。どの制度が使えるかは物件の所在地と用途地域によって変わるため、まずは所在地の自治体窓口や国土交通省・観光庁の民泊制度ポータルで確認することをおすすめします。本記事では、もっとも一般的な住宅宿泊事業法（民泊新法）を中心に、基本ルールを見ていきます。

そもそも物件をどう活かすかから検討する場合は、老朽化アパートの活用方法が参考になります。

住宅宿泊事業法の3つの基本ルール

住宅宿泊事業法にもとづいて民泊を運営する際、オーナー（住宅宿泊事業者）が特に押さえておきたいのが次の3点です。いずれも収益シミュレーションや運営体制の設計に直結します。

ルール1：都道府県知事等への「届出」が必要

民泊を始めるには、物件ごとに都道府県知事等への届出が必要です。届出には住宅の図面や登記事項証明書、消防法令適合の確認など複数の書類が求められます。また、集合住宅の場合は管理規約で民泊が禁止されていないか、賃借物件の場合は所有者の承諾があるかも確認が必要です。届出をせずに反復継続して宿泊料を得ると、旅館業法違反などに問われる可能性があります。

ルール2：年間の宿泊提供日数は180日が上限

住宅宿泊事業法では、人を宿泊させる日数が1年間（毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで）で180日を超えてはならないとされています。この日数は届出住宅ごとに算定します。つまり残りの185日前後は宿泊事業として使えないため、この期間をどう活用するか（空室のままにするか、別の貸し方と組み合わせるか）が収益設計上の論点になります。加えて、自治体によっては条例で営業できる区域や期間をさらに制限している場合があるため、180日という国の上限だけでなく、所在地の条例を必ず確認してください。

ルール3：家主不在型は住宅宿泊管理業者への委託が原則義務

オーナーが物件に居住せず、宿泊者だけが滞在する「家主不在型」の場合、原則として国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に管理業務を委託することが義務付けられています。また、届出住宅の居室数が一定数を超える場合など、家主居住型でも委託が必要になるケースがあります。管理業務には宿泊者の名簿管理、衛生確保、周辺住民からの苦情対応、非常時対応などが含まれ、これらを継続的に担える体制が求められます。委託先の要件や区分の詳細は制度改正で変わり得るため、最新の運用は国土交通省・観光庁および自治体でご確認ください。

民泊活用のご相談はこちら

2026年に民泊の法改正はあった？論点は自治体の条例による規制強化

2026年に入り「民泊が禁止される」という趣旨の報道が増えていますが、住宅宿泊事業法そのものが改正されたわけではありません。届出制・年間180日の上限・家主不在型での管理業者への委託義務という国の枠組みは、2026年10月時点でも変わっていません。変わったのは、自治体が条例でどこまで制限できるかという国の解釈です。

国が示した「ゼロ日規制」の考え方（2026年7月）

観光庁は2026年7月15日、全国の自治体に対し、住宅宿泊事業法にもとづく届出住宅に関する技術的助言を発出しました。静穏な住環境が損なわれる懸念がある場合などに、自治体が条例で新規の民泊の営業日数を実質ゼロにする（＝新規の営業を認めない）規制を設けられること、強い必要性が認められる場合には既存の施設も対象にできることを明確にした内容です。これは法律の条文を改正したものではなく、条例で定められる範囲について国が解釈を示したものにあたります。詳細は観光庁の発表をご確認ください。

つまり国が全国一律で民泊を禁止したのではなく、制限する権限が自治体側にあることがはっきりしたという位置づけです。同じ180日という国の上限のもとでも、営業できる日数や区域は自治体ごとに大きく変わり得ます。

新宿区・大阪市など自治体の動き（2026年10月時点）

この流れを受けて、自治体ごとの規制が具体的に動き始めています。東京では新宿区が2026年9月に住宅地などでの民泊営業を原則禁止する方針を発表し、大阪市では特区民泊の新規受付が2026年5月で終わりました。ただし2026年10月時点で「23区全体で民泊が禁止された」という事実はありません。新宿区の規制も、条例の改正はこれからです。

オーナーが収益設計の前に確認しておくこと

• 国の180日より、所在地の条例が先：自治体の条例のほうが厳しいことがあります。用途地域、学校からの距離、営業できる期間や区域の制限を、物件単位で確認してください。
• 規制が変わる前提で採算を見る：いま届出できる物件でも、将来は新規の営業が認められなくなる可能性があります。民泊の収益だけに依存した計画は、規制の変更に弱くなります。
• 貸し方を切り替えられる状態にしておく：賃貸（マンスリー等）と組み合わせられる物件であれば、規制が強まっても貸し方を変えて収益を維持できます。180日の空白期間をどう埋めるかという設計が、そのまま規制リスクへの備えにもなります。

民泊収益化のポイントとリスク

民泊は賃貸より高い単価を狙える一方、法規制と運営負担に起因するリスクもあります。収益化を検討する際は、両面を踏まえて判断することが大切です。

• 180日制約による機会損失：年間営業日数が180日に制限されるため、残りの期間の収益をどう確保するかが課題になります。この空白期間を賃貸（マンスリー等）と組み合わせて埋める設計も検討の余地があります。
• 季節・イベントによる需要変動：観光需要は繁忙期と閑散期の差が大きく、稼働と単価が月によって変動します。年間を通じた平均で採算を見る必要があります。
• 法令・条例の変更リスク：民泊に関する規制は自治体ごとの条例を含めて変わり得ます。規制強化があれば運営条件が変わるため、常に最新情報を確認する姿勢が欠かせません。
• 運営品質が収益に直結する：清掃の質、レビュー評価、問い合わせへの返信速度が予約数を左右します。この体制を自前で維持できない場合、専門の管理業者への委託が現実的です。
• 近隣トラブルへの対応：騒音やゴミ出しなど近隣住民との摩擦は、民泊で最も起こりやすい課題です。苦情対応の窓口を確保しておくことが、事業継続の前提になります。

これらのリスクは、営業日数の制約を前提に収益を設計し、運営を任せられる体制を整えることで抑えられます。「所有物件が賃貸と民泊のどちらに向くか」「民泊にした場合の想定収益はどの程度か」といった判断には、実績データにもとづく比較が有効です。賃貸との併用を含めた出口戦略は、当社の特徴・管理体制のページでも考え方を紹介しています。

既存物件を転用する際の実務は、シェアハウスの民泊転用（届出・収益・運営）にまとめました。

収益化を軌道に乗せる運営体制：届出から運営代行まで

民泊で安定した収益を得るには、届出という入口の手続きと、稼働を維持する運営の両方を継続できる体制が必要です。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（01）第F04111号の登録を受けており、民泊運営50物件以上の実績があります。届出書類の準備、宿泊者対応、清掃・リネン手配、近隣対応までを一括で担えるため、オーナー様は物件を提供いただくだけで運営を任せられます。

集客面でも、クロスハウスは自社サイト（月間数十万PV以上・多言語対応）に加え、SUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータル掲載、国内外数百社の代理店ネットワークを持ちます。賃貸事業は11都道府県で展開し、管理する部屋数は毎月拡大しています。高い稼働率を維持しており、日本で新生活や滞在を始める外国人の受け入れ実績も豊富です。この多言語での集客力は、海外からの旅行者需要が中心となる民泊とも親和性があります。賃貸として運営するか、民泊として運営するか、あるいは両方を組み合わせるか——物件の立地と法令条件に応じて、最適な活用方法をご提案できるのが強みです。実際の借り上げ・管理の実績は借り上げ・管理の実績ページで公開しています。

なお、民泊とマンスリー賃貸を組み合わせて180日の空白期間を埋める方法や、既存のシェアハウスを民泊に転用する際の論点は、オーナー向けコラムの関連記事でも個別に取り上げています。あわせてご覧ください。

無料査定・ご相談はこちら

運営を委託する場合の契約形態は、管理委託とサブリースの違い（費用・リスク・収益で比較）で比較しています。

よくある質問

民泊は年間180日しか営業できないのに、収益化できますか

住宅宿泊事業法にもとづく民泊は年間の宿泊提供日数が180日までに制限されますが、繁忙期に単価を高く設定し、稼働率を上げることで、限られた日数でも収益を確保できる可能性があります。加えて、残りの期間をマンスリー賃貸などと組み合わせて埋める設計も検討できます。ただし想定収益は立地や運営体制によって大きく変わるため、個別のシミュレーションで判断することをおすすめします。

2026年時点で、民泊の法律は変わっていますか

2026年10月時点で、住宅宿泊事業法そのものは改正されていません。「届出」「年間180日の営業日数上限」「家主不在型での住宅宿泊管理業者への委託義務」という国の枠組みは維持されています。一方で2026年7月、観光庁は自治体に対し、静穏な住環境を守る必要がある場合などに条例で新規の民泊の営業日数を実質ゼロにできるという考え方を示しました。これは法改正ではなく、条例で定められる範囲についての国の解釈ですが、地域によっては実質的に新規開業が難しくなる可能性があります。物件所在地の条例を必ずご確認ください。

東京23区では民泊が禁止になったのですか

2026年10月時点で、23区全体で民泊が禁止された事実はありません。新宿区は2026年9月、住宅地や学校の周辺などで民泊営業を原則禁止する方針を発表しましたが、条例の改正はこれからで、2027年6月の施行を目指すと報じられています。既存の施設には2年の猶予を設ける方針とされ、内容も時期も審議の過程で変わり得ます。大田区で2026年4月に施行されたのは特区民泊（国家戦略特別区域法にもとづく別制度）のガイドライン改正で、近隣への周知や運営体制の要件が強化されたものです。最新の状況は各区の窓口でご確認ください。

民泊を始めるには何の手続きが必要ですか

もっとも一般的な住宅宿泊事業法（民泊新法）の場合、物件ごとに都道府県知事等への届出が必要です。届出には図面・登記事項証明書・消防法令適合の確認などの書類が求められ、集合住宅では管理規約の確認、賃借物件では所有者の承諾も必要です。手続きは複雑なため、住宅宿泊管理業者に届出サポートを依頼する方法もあります。

住宅宿泊管理業者への委託は必ず必要ですか

オーナーが物件に居住しない「家主不在型」の場合は、原則として国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が義務付けられています。家主居住型でも、居室数など一定の条件に該当すると委託が必要になる場合があります。区分や要件の詳細は制度改正で変わり得るため、最新の運用を自治体・国土交通省でご確認ください。クロスハウスは住宅宿泊管理業者の登録があり、委託先としてご相談いただけます。

賃貸と民泊では、どちらが収益的に有利ですか

一概には言えません。民泊は単価を高く設定できる反面、180日の営業日数制限・運営コスト・需要変動があり、賃貸は収入が安定する反面、単価の上振れは狙いにくいという違いがあります。立地が観光需要の高いエリアかどうか、運営を任せられる体制があるかで有利さは変わります。クロスハウスは賃貸・民泊の両面から物件ごとに収益を比較してご提案できます。

民泊の近隣トラブルが心配です。対応は任せられますか

はい、住宅宿泊管理業者に運営を委託すれば、宿泊者対応や近隣からの苦情対応の窓口を任せられます。民泊で最も起こりやすいのが騒音・ゴミ出しなどの近隣トラブルであり、迅速な対応窓口を確保しておくことが事業継続の前提になります。クロスハウスは民泊運営50物件以上の実績にもとづき、こうした運営面も一括で対応します。

所有物件が民泊に向いているか、事前に相談できますか

はい、承ります。民泊が可能かどうかは、用途地域・管理規約・条例・建物構造などの条件によって変わります。クロスハウスでは所有物件の立地と法令条件を踏まえ、民泊・賃貸・両者の併用のいずれが向くかを無料で診断します。まずはお気軽にご相談ください。

まとめ：民泊収益化は「180日の制約」と「法令要件」を前提に設計する

民泊の収益は「宿泊単価 × 稼働日数 − 運営コスト」で決まりますが、2026年時点でも住宅宿泊事業法の届出・年間180日の営業日数上限・家主不在型での管理業者委託義務という枠組みを守ることが前提になります。営業日数が制限されるからこそ、繁忙期の単価設定と稼働率、そして継続できる運営体制が収益化の鍵を握ります。法規制は自治体の条例を含めて変わり得るため、制度・日数・要件は必ず国土交通省・観光庁および所在地の自治体で最新情報をご確認ください。クロスハウスは住宅宿泊管理業者（01）第F04111号の登録があり、民泊運営50物件以上の実績と多言語での集客力を活かして、届出から運営代行までを一括で支援します。資料ダウンロードはこちらからもご検討いただけます。

無料査定・ご相談はこちら