新宿区の民泊のルールは、何が・いつから変わるのか。区の改正案の内容と、オーナーが今から考えたい選択肢を解説します。

何が変わる？新宿区の民泊条例の改正案

新宿区は2026年10月1日の政策経営会議で、「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」と「新宿区旅館業法施行条例」を改正する案を決め、意見募集を始めました。区によると、区内の民泊の届出住宅は2025年度末で3,749件と全国で最も多く、民泊と旅館業を合わせた苦情は2025年度に1,525件にのぼっています。

国も2026年7月15日付けで、住宅地の静かな住環境を守るために、地域の実情に応じて民泊を営業できない日を設ける規制（いわゆるゼロ日規制）などを合理的な範囲で行えると自治体に通知しています。新宿区の改正案は、この流れを受けたものです。

地域ごとの営業制限（いちばん影響が大きい変更）

年120日の内訳は、春休み期間（3月15日正午〜4月11日正午）、夏休み期間（7月1日正午〜9月1日正午）、冬休み期間（12月15日正午〜1月15日正午）です。商業地域でも、営業できる時期が決められる点に注意が必要です。

出典：新宿区 政策経営会議情報提供書（令和8年10月1日）／同 政策経営会議資料（健康部衛生課）（2026年11月5日時点）

運営のルールも厳しくなる

• 近隣への説明：届出の7日前までの書面配布から、30日前までの書面配布と説明会の両方に（届出住宅から10m以内に住む・働く人が対象）
• 対面での本人確認：宿泊者の本人確認と、生活のルールの説明を対面で行う
• 駆け付け体制：日本語で会話できる人を選び、苦情や問い合わせにおおむね30分以内に駆け付けられるようにする
• ごみ：廃棄物の処理業者への委託を必須にする
• 再委託：住宅宿泊管理業者が、登録のない業者に管理を再委託することを原則禁止
• 公表：届出住宅の一覧に事業者の氏名（法人は名称と代表者名）と緊急連絡先を加え、業務停止命令などを受けた場合は公表できるようにする

出典：新宿区 政策経営会議情報提供書（令和8年10月1日）／同 政策経営会議資料（健康部衛生課）（2026年11月5日時点）

いつから？施行までの予定

今営業している民泊は、地域の制限が適用されるまで2年の猶予がある案です。ただし、対面の本人確認・30分の駆け付け・ごみの業者委託は、施行後すぐに既存の施設にも求められます。人の手配や委託の費用がかさみ、施行前から収支が合わなくなる物件も出てくると考えられます。

出典：新宿区 政策経営会議情報提供書（令和8年10月1日）／同 政策経営会議資料（健康部衛生課）（2026年11月5日時点）

誰に影響する？

• 新宿区の住居系の地域で民泊をしているオーナー：施行から2年後に営業できなくなる見込みです（特例住宅の認定を受けられる場合を除く）
• 商業地域・近隣商業地域で民泊をしているオーナー：営業できるのが年120日になり、残りの時期の使い方を考える必要があります
• 新宿区で民泊用の物件を買う・借りる予定の人：住居系の地域では、施行後は新しく始められない案です
• 民泊の運営を任されている管理会社：駆け付け体制や再委託のルールへの対応が必要になります

旅館業の条例も改正され、新しく許可を受ける施設には延べ床200㎡超・フロントの設置などが求められる案です（既存の旅館業の施設には適用しない）。小さな物件を民泊から旅館業へ切り替えて続ける道も、狭くなる見込みです。

出典：新宿区 政策経営会議情報提供書（令和8年10月1日）／同 政策経営会議資料（健康部衛生課）（2026年11月5日時点）

オーナーが今やること

民泊の仕組みと法律の全体像は「民泊の収益化と法律【2026年最新】」で解説しています。

民泊を続けにくくなる物件の選択肢

今回の改正案は、民泊（住宅宿泊事業）と旅館業のルールです。1か月以上の賃貸借契約で、住まいとして貸す形はこの2つの条例の対象ではありません。民泊ができなくなっても、物件の使い道はほかにもあります。

マンスリーとの併用（商業地域・近隣商業地域）

年120日の休み期間だけ民泊として貸し、残りの時期は1か月以上の賃貸として貸す方法です。両方の運営を回す手間はかかりますが、民泊の需要が高い時期を生かせます。考え方は「民泊×マンスリー併用の収益戦略」で整理しています。

家具家電付き賃貸への転用

民泊用にそろえた家具や家電をそのまま生かし、1か月以上住む人に貸します。留学生や転勤者など、数か月から1年ほど住まいを探す人に向いた貸し方です。進め方は「空室アパートを家具家電付き賃貸に転換」をご覧ください。

シェアハウスへの転用

部屋数の多い戸建てや広い住戸なら、シェアハウスにして1部屋ずつ貸す方法もあります。ただし、間取りや建物の用途によっては建築基準法・消防法の手続きや工事が必要です。費用の目安は「戸建てのシェアハウス転用費用」で解説しています。

借り上げ（サブリース）・売却

運営会社が物件を借り上げれば、入居者の入れ替わりにかかわらず、契約で決めた賃料が毎月入ります。管理を任せる場合との違いは「管理委託とサブリースの違い」で比べています。民泊の需要に頼らない貸し方で運営の実績を作ってから売却する、という順番もあります。

クロスハウスにできること

クロスハウスは10都道府県で3,000室以上の住まいを運営し、家具家電付き賃貸やシェアハウスへの転用を含めて、物件ごとの収益シミュレーションを無料で作成しています。民泊として使ってきた物件を、1か月以上の賃貸として貸す場合の賃料の目安や、借り上げの条件もあわせてご案内します。運営は法令を守ることが前提で、転用に必要な手続きも確認しながら進めます。条例が施行される前から、物件の今後を一緒に考えるところからご相談ください。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

よくある質問

今営業している民泊も、すぐに営業できなくなりますか？

すぐにではありません。改正案では、地域ごとの新しい営業制限（原則禁止・年120日）は、改正条例の施行から2年後に既存の施設にも適用するとしています。区の予定どおり2027年6月1日に施行されれば、既存の施設に制限がかかるのは2029年6月からです。ただし、宿泊者の本人確認を対面で行うこと、日本語で対応できる人がおおむね30分以内に駆け付けられる体制、ごみの処理業者への委託は、施行後すぐに既存の施設にも求められる案になっています。

自分の物件が対象の地域かどうかは、どう調べればよいですか？

対象かどうかは、物件のある場所の用途地域（都市計画で決められた土地の使い方の区分）で決まります。改正案で原則禁止になるのは、住居専用地域・住居地域・準工業地域と文教地区です。近隣商業地域と商業地域は年120日に制限されます。用途地域は、新宿区の都市計画の情報や、物件を買ったときの重要事項説明書で確認できます。

「特例住宅」とは何ですか？

原則禁止になる地域でも、区の認定を受ければ年120日の営業ができる住宅です。改正案の要件は、事業者（日本語で会話ができること）が自分の住まいとしてその住宅か隣の住宅に3年以上住んでいること、その住宅を事業者が所有していること、家主が同居する場合は事業者と宿泊者の寝室を分けてそれぞれ鍵をかけられることの3つで、すべてを満たす必要があります。投資用に買って人に任せている物件は、この要件に当たりにくいと考えられます。

商業地域なら民泊を続けられますか？

続けられますが、改正案では営業できる期間が年120日になります。期間は春休み（3月15日正午〜4月11日正午）、夏休み（7月1日正午〜9月1日正午）、冬休み（12月15日正午〜1月15日正午）で、それ以外の時期は民泊として貸せません。残りの期間を空けないためには、1か月以上の賃貸として貸すマンスリーとの併用などを考えることになります。

民泊をやめて旅館業の許可に切り替えることはできますか？

新宿区は旅館業の条例もあわせて改正する案を出しており、新しく許可を受ける施設には、旅館の用途の延べ床面積が200㎡を超えること、フロントを置き従業員が常駐することなどを求めるとしています。戸建てやマンションの1室のような小さな物件では、旅館業への切り替えは難しくなる見込みです。

改正案の内容は、これから変わる可能性がありますか？

あります。今は改正案（骨子）の段階で、区はパブリック・コメントの結果を踏まえて議案をまとめ、2027年2月の区議会に提出する予定です。公布は3月24日、施行は6月1日の予定とされています。最終的な内容は、区の発表で確認してください。

まとめ

新宿区の改正案では、住居系の地域で民泊を原則禁止し、商業地域も年120日に絞ります。区の予定では2027年6月1日に施行され、既存の民泊にも施行の2年後から地域の制限がかかります。対面の本人確認や30分の駆け付けなど、施行後すぐに求められる運営のルールもあります。改正案の段階のうちに、物件の用途地域を確かめ、民泊以外の貸し方と収支を比べておくことが、慌てない出口につながります。