戸建てをシェアハウスに転用する費用は、大きく「改修・内装工事費」「家具家電費」「消防・建築基準法への対応費」「運営初期費用」の4項目に分かれます。物件の規模や状態によって幅はありますが、自己資金で個室化から家具設置まで一式を行うと、木造戸建て1棟で数百万円規模になるのが一般的な目安です。ただし、これはオーナー様がすべての初期投資を負担する前提の金額です。運営会社が物件を借り上げるサブリース（借り上げ）契約を選べば、改修・家具家電・入居者募集を運営会社側が担う形もあり、オーナー様の初期改修負担を大きく抑えて転用を始められます。本記事では4つの費用項目それぞれの相場の目安と、投資回収を見極める収支シミュレーションの考え方を、クロスハウスの実運用の視点から整理します。なお、以下の金額はいずれも一般的な目安であり、実際の費用は物件ごとに異なります。

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戸建てシェアハウス転用の費用は「4項目」で捉える

費用を漠然と「リフォーム代」とまとめてしまうと見積もりの妥当性が判断できません。転用費用は性質の異なる4つの項目に分解して考えるのが正確です。それぞれ、何にいくらかかるのかを整理します。

このうち③の消防・建築基準法対応は、戸建てを複数人が住む形態に変える転用で特に見落とされやすく、後述するとおり法令上の判断が必要な項目です。まずは①〜④の順に、それぞれの中身を見ていきます。

転用の全体像と進め方は、実家の空き家をシェアハウスに転用する流れで解説しています。

①改修・内装工事費：個室化と水回りが中心

戸建ては本来「一世帯が住む」前提で建てられているため、複数の入居者がそれぞれの個室で暮らすシェアハウスにするには間取りの調整が必要です。主な工事は次のとおりです。

• 個室化の間仕切り・鍵付きドアの設置：リビングや続き間を区切って個室を増やす場合、間仕切り壁と各室の施錠できるドアが必要になります。
• 水回りの整備：入居人数に対して浴室・トイレ・洗面が不足する場合の増設や、共用で使える仕様への更新。3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一体）のままでも運営は可能です。
• 共用部の整備：キッチン・リビングを入居者が共同で使えるよう整える工事。
• 内装の刷新：クロス・床の張り替え、照明など、入居者に選ばれる状態への原状回復。

工事費は「どこまで手を入れるか」で数十万円から数百万円まで大きく振れます。ここで重要なのが、築古や3点ユニットだからといって水回りをすべて分離する大規模改修が必須ではないという点です。一般賃貸の常識では「3点ユニットは不利」とされますが、シェアハウスの入居者層は初期費用の安さや立地を優先する傾向があり、必ずしもマイナスになりません。改修範囲を絞れるかどうかで、初期投資額は大きく変わります。

②家具家電費：居室数×共用部で積み上げる

シェアハウスは「家具家電付き・カバン一つで入居できる」ことが入居者に選ばれる理由の一つです。そのため、各個室と共用部に一通りの家具家電を用意する必要があります。

• 各個室：ベッド・マットレス、机・椅子、収納、カーテン、エアコン。1室あたり10〜20万円程度が目安です。
• 共用リビング・キッチン：冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、テーブル・ソファ、調理器具など。

居室数が多いほど総額は積み上がりますが、その分の家賃収入も増えるため、1室あたりの単価と回収期間で判断します。家具家電は消耗・故障による入れ替えも発生するため、初期費用だけでなく後述の運営コストにも織り込んで考えます。

③消防・建築基準法への対応費：転用で最も注意すべき項目

戸建てを複数人が共同で暮らす形態にする場合、建築基準法上は「寄宿舎」など住宅とは別の用途とみなされることがあり、消防法・建築基準法への対応が必要になる場合があります。これは安全に関わる重要な項目で、目安として以下を押さえておきます。

• 消防用設備：規模や自治体の判断により、自動火災報知設備の設置が求められることがあります。配線や天井・壁の工事を伴うため、設備で数十万円〜100万円超になるケースもあります。誘導灯・非常照明・消火器などが必要になる場合もあります。
• 用途変更の建築確認申請：住宅から寄宿舎などへ用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合、原則として用途変更の建築確認申請が必要です（2018年の建築基準法改正で、確認申請が必要となる規模が100㎡超から200㎡超に緩和されました）。多くの一般的な戸建ては200㎡以下に収まりますが、大型の戸建てや複数棟の場合は該当し得ます。
• 防火・避難の要件：居室の界壁や廊下幅など、用途に応じた基準が関わる場合があります。

これらの適用は物件の規模・構造・所在地の条例によって変わり、専門的な判断が必要です。詳しくは所在地の特定行政庁・消防署や、建築士・行政書士などの専門家にご確認ください。判断を誤ると違法な状態での運営リスクにつながるため、転用の初期段階で確認しておくべき項目です。クロスハウスは住宅宿泊管理業者の登録もあり、こうした法令対応を踏まえたうえで運営可否を診断します。

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アパートを転用する場合の考え方は、老朽化アパートの活用方法で扱っています。

④運営初期費用：埋まらなければ投資は回収できない

改修と家具家電をそろえても、入居者が集まらなければ収支は成り立ちません。転用時には入居者募集の広告費や、契約・管理体制の立ち上げ、初回の清掃・消耗品・リネン類といった運営の初期費用がかかります。特にシェアハウスは共用部の運営や入居者間トラブルへの対応、外国籍入居者への多言語対応など、一般賃貸より運営の密度が高くなります。

ここが自主運営とサブリース・管理委託で最も差が出るところです。集客経路や運営体制を一から自分で用意するのは負担が大きく、空室が長引けば投資回収は遠のきます。運営に必要な費用の詳細や管理手数料の考え方は、シェアハウス管理委託の費用相場を解説した関連記事もあわせてご覧ください。

運営面の利点と課題は、シェアハウス経営のメリット・デメリットで整理しています。

収支シミュレーションの考え方：回収年数で判断する

4項目の費用を把握したら、次は「その投資が何年で回収できるか」を見積もります。収支シミュレーションの基本は次の考え方です。

• 年間の想定家賃収入＝ 満室時の月額家賃合計 × 12 × 稼働率
• 年間の手取り＝ 想定家賃収入 − 運営コスト（管理費・光熱費・清掃・修繕・家具家電の更新など）
• 回収年数＝ 初期投資総額（①〜④の合計） ÷ 年間の手取り

ここで結果を大きく左右するのが稼働率です。同じ改修をしても、稼働率が70%か90%かで年間の手取りは大きく変わり、回収年数も数年単位で動きます。シミュレーションの精度は「どれだけ現実的な稼働率を置けるか」にかかっています。表面的な満室想定だけで計算すると、実態とかけ離れた楽観的な数字になりがちです。参考までに、クロスハウス全体の稼働率は90%以上を維持しています。この水準を前提に置けるかどうかで、収支計画の堅実さは変わります。

投資リスクの観点では、初期投資を回収する前に空室が続くのが最大の懸念です。これを避ける方法として、次にサブリース（借り上げ）を説明します。

利回りベースで判断したい場合は、シェアハウス投資の利回りの考え方が参考になります。

既存の戸建てを転用するのではなく、シェアハウスを新築する場合との比較は「シェアハウスを新築で建てるべきか｜転用との比較と判断基準」で判断基準を整理しています。

サブリースなら初期改修負担を抑えて転用できる

ここまでは、オーナー様がご自身で改修・家具家電・運営費を負担する「自主運営」を前提に費用を見てきました。これに対し、運営会社が物件を一括で借り上げるサブリース（借り上げ）契約を選ぶと、初期投資の構図が変わります。

サブリースの利点は、初期改修負担と空室リスクを抑えて、安定した定額収入を得られる点です。「戸建てを転用したいが、数百万円の改修費を自己負担するのは避けたい」「空室が続くリスクは負いたくない」というオーナー様に向きます。一方で、稼働率が高くても受け取る賃料は定額のため、収益を最大化したい場合は管理委託のほうが伸びしろがあります。どちらが物件に合うかは、立地・築年数・オーナー様が求める安定性と収益性のバランスによって変わります。なお、サブリース契約は賃貸住宅管理業法上の重要事項説明の対象で、契約更新時の賃料改定などの条件を事前にご説明します。契約内容をご確認のうえご判断いただけます。

クロスハウスがサブリース・管理委託の両方に対応してきた背景には、約20年にわたり築古物件を含めて空室を埋め続けてきた運営ノウハウがあります。11都道府県で3,000室以上、自社サイトは月間数十万PV以上・多言語対応で、SUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータルに掲載、国内外数百社の代理店ネットワークと累計650社以上・1万室の法人需要を抱えています。この集客力が、築古戸建てでも90%超の稼働率を支えています。実際の借り上げ実績には、1962年築（借り上げ時点で築54年）の木造戸建てを再生した事例もあります。運営体制の詳細は当社の特徴・管理体制のページを、築古物件の再生事例は借り上げ・管理の実績ページをご覧ください。

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初期負担を抑える仕組みについては、サブリースとは（仕組み・メリット・注意点）で詳しく説明しています。

よくある質問

戸建てをシェアハウスに転用する費用は総額でいくらかかりますか

物件の規模・状態・工事範囲によって幅が大きく、一律の金額はお示しできませんが、改修・家具家電・消防対応・運営初期費用をすべて自己負担で一式そろえると、木造戸建て1棟で数百万円規模になるのが一般的な目安です。ただしこれはオーナー様がすべての初期投資を負担する前提です。サブリース（借り上げ）契約を使えば運営会社が改修や家具家電を負担する形もあり、初期負担を大きく抑えられます。正確な概算は物件ごとの診断でお見積りします。

3点ユニットの古い戸建てでも転用できますか

はい、可能な場合が多くあります。一般賃貸では3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一体）は敬遠されやすい条件ですが、シェアハウスの入居者層は初期費用の安さや立地を優先する傾向があり、水回りをすべて分離する大規模改修が必須とは限りません。改修範囲を絞れれば初期投資を抑えられます。クロスハウスには築50年前後の物件を再生した実績があります。

シェアハウスにすると消防設備や建築確認申請は必要ですか

物件の規模・構造・所在地の条例によって変わります。規模により自動火災報知設備などの消防用設備が求められることがあり、住宅から寄宿舎などへ用途変更する部分の床面積が200㎡を超える場合は原則として用途変更の建築確認申請が必要です（2018年の法改正で対象規模が緩和されました）。多くの一般的な戸建ては200㎡以下に収まりますが、判断には専門的な確認が必要です。詳しくは所在地の特定行政庁・消防署や建築士などの専門家にご確認ください。

収支シミュレーションはどう考えればよいですか

「初期投資総額 ÷ 年間の手取り＝回収年数」で見積もるのが基本です。年間の手取りは、満室時の家賃合計に現実的な稼働率を掛けた想定収入から、管理費・光熱費・清掃・修繕などの運営コストを差し引いて算出します。結果を大きく左右するのは稼働率で、楽観的な満室想定で計算すると実態とかけ離れます。クロスハウスは物件ごとに実績データを基にした稼働率でシミュレーションのうえご提案します。

初期投資を抑えて転用する方法はありますか

サブリース（借り上げ）契約が選択肢になります。運営会社が物件を一括で借り上げ、契約内容によっては改修や家具家電の初期費用を運営会社側が負担する形もあるため、オーナー様の初期改修負担を抑えて転用を始められます。加えて空室リスクも運営会社が負い、毎月定額の賃料が入ります。収益を最大化したい場合は管理委託のほうが伸びしろがあるため、物件に応じて選ぶのが適切です。

相続した戸建てのシェアハウス転用も相談できますか

はい、承ります。相続した戸建てを「空き家のままにしておくのは惜しいが、住む予定も売る決心もつかない」というご相談は少なくありません。転用による活用のほか、売却・相続に関するご相談も受け付けています。税務や相続税の詳細は税理士など専門家との連携が必要になる場合がありますので、状況をお聞きしたうえで適切な進め方をご案内します。

転用してから入居者が集まるか不安です

入居者募集は運営会社の集客力に大きく左右されます。クロスハウスは自社サイト（月間数十万PV以上・多言語対応）、SUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータル、国内外数百社の代理店ネットワーク、累計650社以上・1万室の法人需要と複数の集客経路を持ち、全体で稼働率90%以上を維持しています。サブリース契約なら空室リスク自体を運営会社が負うため、入居が読めない不安を抑えられます。

まとめ：費用は4項目で捉え、負担の抑え方まで含めて判断する

戸建てのシェアハウス転用費用は、「改修・内装工事費」「家具家電費」「消防・建築基準法対応費」「運営初期費用」の4項目で捉えると、見積もりの妥当性を判断できます。自己負担で一式そろえると木造戸建て1棟で数百万円規模が一般的な目安ですが、これはあくまでオーナー様がすべての初期投資を負う前提の金額です。収支は「初期投資総額 ÷ 年間の手取り」で回収年数を見積もり、現実的な稼働率を置けるかどうかが精度を左右します。そして、サブリース（借り上げ）契約を使えば、初期改修負担と空室リスクを抑えて転用を始められます。どの方法が物件に合うかは、立地・築年数・求める安定性によって変わります。判断の前に、まずは物件ごとの概算費用と収支の見通しを確かめてみてください。資料ダウンロードはこちらからもご検討いただけます。

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