2025年10月に改正住宅セーフティネット法が施行され、見守り付きの「居住サポート住宅」と、入居者の保証を原則断らない保証会社の認定制度ができました。オーナーへの影響と申請の流れをまとめました。

住宅セーフティネット法とは｜改正前の仕組み

住宅セーフティネット法の正式名称は「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」で、2007年（平成19年）に制定されました。高齢者や低額所得者など、住まいを借りにくい人（住宅確保要配慮者。以下「要配慮者」）が、賃貸住宅に入居しやすくするための法律です。

要配慮者は、法律では低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て世帯と定められています。これに加えて、国の省令で外国人なども対象になっています。オーナーにとっては、高齢の単身者や外国人の入居を検討するときに関わってくる制度です。

改正前から、要配慮者の入居を拒まない住宅を自治体に登録する「セーフティネット住宅」の制度があり、要配慮者専用の住宅には改修費の補助などが用意されていました。それでも、孤独死や家賃の滞納、亡くなった後の家財の処理への不安から、入居を断るオーナーが多いのが実情でした。今回の改正は、こうしたオーナー側の不安を減らすことに重点が置かれています。

出典：政府広報オンライン「改正『住宅セーフティネット法』がスタート」、国土交通省「住宅セーフティネット制度」（2026年11月時点）

2025年10月の改正で何が変わったか｜オーナーに関わる4つの変更

改正法（令和6年法律第43号）は2024年6月5日に公布され、2025年10月1日に施行されました。オーナーに関わる変更は、次の4つです。

出典：国土交通省「住宅セーフティネット法等の一部を改正する法律について」、政府広報オンライン（2026年11月時点）

あわせて、市区町村に「居住支援協議会」を置くことが努力義務になりました。自治体の住宅・福祉の部署、不動産会社、居住支援法人などが集まり、地域で入居を支える仕組みを話し合う場です。

居住サポート住宅とは｜認定の基準とオーナーの利点

居住サポート住宅は、法律上は「居住安定援助賃貸住宅」と呼ばれ、国土交通省と厚生労働省が共同で所管しています。居住支援法人などがオーナーと連携して、入居者の暮らしを支える住宅です。居住支援法人は都道府県が指定するNPO法人や社会福祉法人、居住支援を目的とする会社などで、全国で1,000を超えています。

• サポート：日常生活に支えが必要な入居者に、1日1回以上の安否確認（センサーなどの機器を使ったものを含む）、月1回以上の訪問などによる見守り、困ったときの福祉サービスへのつなぎを行う
• サポートの対価：不当に高額でないこと
• 住宅：床面積18㎡以上（既存住宅の場合）、耐震性があること、台所・便所・浴室などがあること
• 家賃：近くの同じような賃貸住宅と比べて、バランスを欠かないこと
• 戸数：要配慮者のための専用住宅を1戸以上設けること

出典：国土交通省「居住サポート住宅 制度詳細リーフレット」（2026年11月時点）

専用住宅は1戸以上あればよく、建物のすべての部屋を要配慮者向けにする必要はありません。専用住宅にする部屋の位置も固定せず、入居の状況に合わせて変えられます。要配慮者以外の入居者には、安否確認などのサポートは必須ではありません。

オーナーにとっての利点は、入居後の見守りを居住支援法人などが担うことで、孤独死や体調の変化に気づけないという不安が小さくなることです。さらに、居住サポート住宅の入居者には認定家賃債務保証業者が使え、生活保護を受けている人が入居する場合は、家賃（住宅扶助費）が自治体からオーナーや管理会社へ直接支払われる「代理納付」が原則になります。

家賃滞納と残置物への備え｜保証会社・モデル契約条項

認定家賃債務保証業者

いまの賃貸では、個人の連帯保証人の代わりに保証会社（家賃債務保証業者）を使うのが一般的です。改正法では、要配慮者が利用しやすい保証会社を国土交通大臣が認定する制度ができました。認定を受けた保証会社は、居住サポート住宅に入居する要配慮者の保証を正当な理由なく断らないこと、緊急連絡先を親族などの個人に限らず法人でも可とすること、などが求められます。

認定業者は、住宅金融支援機構の家賃債務保証保険を、対象範囲と保険割合を広げた形で使えます。保証会社の側の負担が軽くなるため、これまで保証を受けにくかった入居者も審査に通りやすくなることが期待されています。保証会社の選び方は家賃保証会社の選び方で整理しています。

出典：国土交通省「家賃債務保証業者登録制度」、政府広報オンライン（2026年11月時点）

残置物の処理と「モデル契約条項」

身寄りのない単身の入居者が亡くなると、オーナーは相続人を探して契約を解除し、部屋に残された家財（残置物）を処分しなければなりません。相続人が見つからなければ、次の入居者を迎えられない期間が長くなります。

このため国土交通省と法務省は「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を作っています。入居者が生前に、受任者（契約解除や残置物の処理を任される人）と契約を結んでおき、亡くなった後は受任者が契約の解除と残置物の処理を行う仕組みです。改正法で居住支援法人の業務に「入居者からの委託に基づく残置物処理」が加わり、居住支援法人が受任者になる場合もこの条項を使うのが基本とされています。条項の使用は法令上の義務ではありません。

出典：国土交通省「残置物の処理等に関するモデル契約条項」（2026年11月時点）

終身建物賃貸借

通常の賃貸借は、入居者が亡くなると借りる権利が相続人に引き継がれます。終身建物賃貸借は、入居者が亡くなった時点で契約が終わる（相続されない）賃貸借で、相続人を探して解除を申し入れる手間がかかりません。これまでは住宅ごとに都道府県などの認可が必要でしたが、改正で事業者として認可を受ければ、対象の住宅は届け出で足りる形に変わりました。契約の期間を区切りたい場合の定期借家契約とは別の制度です。

使える補助金｜改修費・家賃低廉化

要配慮者の専用住宅として登録・認定した住宅には、改修費などの補助があります。国が直接補助するものと、自治体を通じて補助するものがあり、自治体の補助は、その自治体が制度を設けている場合に使えます。

出典：国土交通省「居住サポート住宅 制度詳細リーフレット」（2026年11月時点）。補助の受付期間・要件は年度や自治体ごとに異なります。

補助を受けた専用住宅には、一定期間は要配慮者向けとして運用するなどの条件が付きます。補助の額だけで判断せず、条件と期間を確かめてから申請してください。

オーナーが今からできること

1. 地域の居住支援法人・居住支援協議会を調べる：国土交通省のページや自治体の窓口で、物件のある地域の連携先を探します。
2. 使っている保証会社を確かめる：登録・認定の有無と、高齢者や外国人の入居者をどこまで引き受けているか、滞納分を立て替える（代位弁済）までの日数、入居者が亡くなったときの費用を保証の範囲に含むかを、管理会社を通じて確認します。
3. 契約書の備えを見直す：単身の入居者に向けて、残置物のモデル契約条項や、緊急連絡先の決め方を管理会社と話し合っておきます。
4. 居住サポート住宅の認定を検討する：空室が続いている部屋があれば、専用住宅1戸から始められるかを連携先と相談します。

空室が長引く原因の見直しはアパートの空室が半年続くときの原因診断、外国人の入居者を受け入れるときの注意点は外国人賃貸のトラブル対策で解説しています。

クロスハウスの関わり

居住サポート住宅の安否確認や見守りは、居住支援法人などが担う仕組みです。クロスハウスは、10都道府県で3,000室以上の家具家電付き賃貸・シェアハウスを運営し、外国人の入居者を中心に、募集から入居後の管理まで行っています。空室が続いている物件の活用や、外国人の入居者の受け入れについては、お気軽にご相談ください。

よくある質問

居住サポート住宅にすると、すべての部屋を要配慮者向けにする必要がありますか？

いいえ。要配慮者のための専用住宅を1戸以上設ければよく、ほかの部屋には一般の入居者を迎えられます。専用住宅にする部屋の位置も固定する必要はなく、入居の状況に合わせて変えられます。

見守りの費用は誰が負担しますか？

安否確認や見守りは、居住支援法人などが入居者に提供するサポートです。対価を受け取る場合は、不当に高額でないことが認定の基準になっています。費用の扱いは、認定を申請する前に連携先と取り決めておきます。

外国人の入居者も、住宅確保要配慮者に含まれますか？

含まれます。法律で定める低額所得者・被災者・高齢者・障害者・子育て世帯に加えて、国の省令で外国人なども要配慮者とされています。自治体の計画で対象をさらに広げている場合もあるため、物件のある自治体の窓口でも確かめてください。

セーフティネット住宅の登録と、居住サポート住宅の認定は何が違いますか？

セーフティネット住宅は、要配慮者の入居を拒まない住宅として都道府県などに登録する制度です。居住サポート住宅は、そのうえで居住支援法人などによる安否確認・見守り・福祉へのつなぎが付く住宅を、市区町村などが認定する制度です。入居後の見守りまで含むかどうかが大きな違いです。

改修費の補助は、どのくらい受けられますか？

専用住宅の耐震・バリアフリー改修などで、国の直接補助は費用の3分の1、国費の上限は1戸あたり50万円です。自治体を通じた補助では、自治体の負担分が上乗せされる場合があります。受付期間や要件は年度・自治体ごとに異なるため、申請前に確認してください。

今の保証会社が認定業者かどうかは、どこで確認できますか？

国土交通省の「家賃債務保証業者登録制度」のページで、制度と公表されている情報を確認できます。管理会社に任せている場合は、契約している保証会社の登録・認定の有無を管理会社に聞くのが早い方法です。

終身建物賃貸借は、どんな手続きが必要ですか？

改正後は、オーナーが事業者として都道府県などの認可を受け、対象とする住宅を届け出る形になりました。以前のように住宅ごとに認可を受ける必要はありません。住宅の基準（段差のない床など）を満たす必要があるため、詳しくは自治体の窓口で確認してください。

まとめ

2025年10月に施行された改正住宅セーフティネット法は、高齢者や外国人などに部屋を貸すときのオーナーの不安を、仕組みで減らすことを目指しています。見守り付きの居住サポート住宅、保証を原則断らない認定保証会社、居住支援法人による残置物処理、手続きが簡単になった終身建物賃貸借の4つが柱です。まずは地域の居住支援法人と、使っている保証会社を確かめるところから始めてください。