家賃の滞納が続いたとき、オーナーはどこまで何ができるのでしょうか。退去までの手順と注意点を解説します。

まず押さえたい：オーナーが自分で追い出すことはできない

家賃を払わない入居者がいても、オーナーが自分の判断で退去させることはできません。裁判の手続きによらずに自分の力で権利を実現する「自力救済」は、原則として禁止されています（最高裁昭和40年12月7日判決）。

• 留守中に鍵を交換する、鍵穴をふさぐ
• 部屋に入って荷物を運び出す・処分する
• 電気・ガス・水道を止める
• 深夜や早朝に何度も訪問する、勤務先に押しかける

こうした行為は、オーナー側が損害賠償を求められたり、住居侵入などの刑事責任を問われたりするおそれがあります。退去してもらう方法は、話し合いによる合意か、判決などにもとづく強制執行のどちらかです。

家賃滞納は何ヶ月で契約を解除できる？

民法541条は、相手が約束を守らないときに、相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内に履行がなければ契約を解除できると定めています。家賃の滞納もこれにあたりますが、賃貸借では解除のハードルがもう一段あります。

判例は、賃料の不払いがあっても、当事者の信頼関係を壊すとは認められない特段の事情があるときは、解除はできないとしています（最高裁昭和39年7月28日判決・民集18巻6号1220頁）。住まいは生活の基盤なので、少しの遅れで契約を終わらせることは認められにくい、という考え方です（「信頼関係破壊の法理」と呼ばれます）。

「何か月で必ず解除できる」という線はなく、滞納の額と期間、それまでの支払いぶり、督促への対応などを合わせて判断されます。契約書に「1か月でも滞納したら解除」と書いてあっても、そのとおりに認められるとは限りません。

出典：民法（e-Gov法令検索） 第541条

滞納から強制退去までの5つのステップ

一般的な流れを、オーナーが動く順に整理します。期間は事案によって大きく変わります。

① 督促：まず事情を確かめる

滞納の理由は、うっかり忘れ、収入の減少、病気、連絡が取れない状態などさまざまです。早い段階で事情を確かめ、分けて払う相談に乗れる場合もあります。連帯保証人がいれば保証人に、保証会社に入っていれば保証会社に、契約で決められた期限までに連絡します。

② 内容証明郵便で催告し、解除を伝える

話し合いで解決しないときは、内容証明郵便で正式に請求します。書く内容は次のとおりです。

• 滞納している期間と金額
• 支払いの期限（受け取ってから1週間程度など、相当の期間）と振込先
• 期限までに支払いがなければ、賃貸借契約を解除すること

催告と解除の意思表示を1通にまとめると、期限が過ぎた時点で改めて通知しなくても解除の効果が生じます。配達証明を付けておくと、訴訟でいつ届いたかを示せます。

③ 話し合いで退去日を決める

解除の後でも、入居者が自分から退去すれば、裁判や強制執行の費用と時間はかかりません。退去日・滞納分の払い方・残った荷物の扱いを書面で合意しておきます。

④ 建物明渡請求訴訟

話し合いがまとまらなければ、部屋の明渡しと滞納家賃の支払いを求めて訴えを起こします。入居者が争わなければ早く判決が出ることもありますが、争われれば時間がかかります。なお、60万円以下のお金の支払いだけを求めるなら簡易裁判所の少額訴訟も使えますが、明渡しは少額訴訟では求められません。

出典：民事訴訟法（e-Gov法令検索） 第368条

⑤ 強制執行：明渡しの催告から引渡しまで

判決が出ても入居者が出ていかなければ、裁判所に強制執行を申し立てます。執行官はまず現地で明渡しの催告をし、引渡しの期限を公示します。期限は、催告の日から1か月を経過する日が原則です。期限までに退去しなければ、執行官が入居者の占有を解き、オーナーに部屋を引き渡します（断行と呼ばれます）。

部屋に残った家具などは、執行官が取り除いて入居者側に引き渡し、引き渡せないものは売却するか保管します。保管の費用は執行費用になります。強制執行の当日は、オーナーまたは代理人が現地に立ち会う必要があります。

出典：民事執行法（e-Gov法令検索） 第168条・第168条の2

かかる費用と、回収できないお金

訴訟と強制執行には、弁護士に依頼する費用、訴えの手数料（収入印紙）と郵便切手、強制執行の予納金、荷物の運び出し・保管の費用などがかかります。金額は、請求額、部屋の広さ、残った荷物の量、地域で変わるため、事前に弁護士に見積もりを取りましょう。

判決で支払いが命じられても、入居者にお金が無ければ滞納家賃は回収できません。手続きを進めている間も、新しい入居者は募集できず家賃は入りません。滞納は、長引くほどオーナーの損失が大きくなるので、早めに動くことが大切です。

滞納家賃の請求権は、請求できると知った時から5年、請求できる時から10年で時効にかかります（民法166条）。

出典：民法（e-Gov法令検索） 第166条

滞納を起こしにくくする：入口の審査と、任せ方

退去までの手続きは時間も費用もかかります。いちばんの対策は、滞納が起きにくい入居者を選び、起きたときにすぐ動ける体制を持っておくことです。

• 入居審査：収入や勤務先、過去の支払いを確かめる。審査の考え方は「家賃滞納のリスクと対策」で解説しています
• 保証会社：立て替えの範囲と、明渡しまでの費用をどこまで負担するかを比べる。「家賃保証会社の選び方」もご覧ください
• 督促の体制：入金の確認と最初の連絡を早くする。外国人の入居者には母国語で連絡できると、行き違いを防げます（「外国人賃貸のトラブル対策」）

自分で督促や手続きを続けるのが難しい場合は、管理会社に任せるか、運営会社が物件を借り上げるサブリースにすれば、オーナーには入居者の支払いとは別に、契約で決めた賃料が入ります。任せ方の違いは「管理委託とサブリースの違い」で比べています。

クロスハウスは10都道府県で3,000室以上の住まいを運営し、入居審査から入金の管理、滞納時の対応、借り上げまでをご提案しています。滞納が続いて困っている物件の今後についても、収益の面からご相談を承ります。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

よくある質問

家賃滞納は何ヶ月で契約を解除できますか？

法律に「何か月分」という決まりはありません。民法541条により、相当の期間を定めて支払いを催告し、その期間内に払われなければ解除できますが、判例は、賃料の不払いがあっても当事者の信頼関係を壊すとは認められない特段の事情があれば解除できない、としています（最高裁昭和39年7月28日判決）。1〜2か月の遅れでは解除が認められにくく、実務では3か月分前後の滞納を一つの目安に手続きを考えることが多いとされます。

家賃を滞納している入居者の部屋の鍵を替えてもいいですか？

できません。裁判の手続きによらずに鍵を替える、荷物を運び出す、電気や水道を止めるといった行為は「自力救済」として原則禁止されており、オーナー側が損害賠償を求められたり、刑事責任を問われたりするおそれがあります。退去させるには、合意による退去か、判決などにもとづく強制執行によります。

内容証明郵便には何を書けばよいですか？

一般的には、滞納している期間と金額、支払いの期限（相当の期間）、振込先、期限までに払われない場合は賃貸借契約を解除する旨を書きます。催告と解除の意思表示を1通にまとめ、配達証明を付けて、いつ届いたかを残しておくと、後の訴訟で証拠になります。連帯保証人がいる場合は、保証人にも請求します。

強制執行の日に入居者の荷物が残っていたらどうなりますか？

民事執行法168条により、執行官が部屋に残った動産を取り除き、債務者などに引き渡します。引き渡せないものは、執行官が売却するか保管し、保管の費用は執行費用になります。荷物の運び出しや保管にも費用がかかるため、強制執行の前に任意で退去してもらえるよう話し合う価値があります。

滞納家賃だけを請求する簡単な方法はありますか？

滞納額が60万円以下で、お金の支払いだけを求める場合は、簡易裁判所の少額訴訟を使えます（民事訴訟法368条）。原則1回の期日で審理が終わる手続きです。ただし、部屋の明渡しは少額訴訟では求められないため、退去も求める場合は建物明渡請求訴訟で滞納家賃の支払いと一緒に請求します。

保証会社に入っていれば、滞納の手続きは保証会社がしてくれますか？

保証会社は、契約にもとづいて滞納家賃を立て替えて支払い、入居者に請求します。立て替えの範囲や、明渡しの訴訟費用を負担するかどうかは保証会社と契約内容によって違います。契約を解除して明渡しを求める当事者は、原則として貸主であるオーナーです。どこまで任せられるかは、契約の前に確認しておきましょう。

まとめ

家賃を滞納した入居者に退去してもらうには、督促、内容証明での催告と解除、話し合い、建物明渡請求訴訟、強制執行の順に進みます。1〜2か月の遅れだけでは解除は認められにくく、オーナーが自分で鍵を替えたり荷物を出したりすることはできません。手続きには時間と費用がかかり、滞納分を回収できないこともあるため、入居審査と保証会社、早めの督促で滞納を起こしにくくしておくことが、いちばんの備えです。