賃貸オーナーは火災保険で何に備えればよいのでしょうか。入居者との分担と、補償・特約の選び方を整理します。

オーナーと入居者、それぞれが入る保険

賃貸物件の保険は、オーナーと入居者が別々に入り、オーナーは建物、入居者は自分の家財と借りた部屋への賠償を受け持つのが基本です。どちらか一方だけでは、火事や水漏れが起きたときに補償の穴ができます。

入居者の保険は、入居の条件として加入を求めるのが一般的です。入居者が火事を出しても、その部屋の損害を入居者の保険で賠償できれば、オーナーの保険を使う範囲が小さくなり、回収をめぐるトラブルも防げます。

もらい火は、相手に請求できないのが原則

隣の家から燃え移った火事で建物が焼けても、火元の人に重大な過失がなければ損害賠償を請求できません。明治32年から続く失火責任法の定めです。反対に、自分の物件から出た火が隣家に燃え移った場合も、重大な過失がなければ賠償の責任は原則として負いません。つまり、自分の建物は自分の火災保険で守るしかない、というのが日本の火災の考え方です。

一方、入居者は借りた部屋を元の状態で返す義務を負っているため、入居者の失火で部屋が燃えた場合は、失火責任法とは別に、オーナーに対して賠償の責任を負います。入居者の借家人賠償責任保険が必要になるのはこのためです。

出典：失火ノ責任ニ関スル法律（e-Gov法令検索）／民法（e-Gov法令検索） 第415条・第621条（2026年10月時点で確認）

建物の火災保険で補償される範囲

名前は「火災保険」ですが、補償の範囲は火事だけではありません。保険会社や商品によって組み合わせは違いますが、建物向けの火災保険では次のような損害を対象にできます。

水災は、物件の場所で付けるかどうかを決めます。市区町村のハザードマップで浸水の想定がない高台なら、外して保険料を抑える選択肢もあります。川や低地に近い物件、1階に居室がある物件では、浸水がそのまま家賃収入の停止につながるため、付けておく価値が高くなります。火災保険の保険料の目安になる参考純率は、2023年の改定で水災の部分が地域のリスクに応じて細分化され、所在地の区分は「水災等地検索」で調べられます。

出典：損害保険料率算出機構「火災保険参考純率」（2026年10月時点で確認）

保険金額は「建て直すのにいくらかかるか」で決める

建物の保険金額は、同じ建物を建て直すのに必要な金額（再調達価額）を基準に決めるのが一般的です。経年で目減りした価値（時価）を基準にすると、全焼しても建て直すお金が足りないことがあります。また、保険金額が建物の評価額より低い契約では、損害の額がそのまま支払われず、割合に応じて減らされることがあります。購入や相続の時点で決めた金額のまま更新を続けている場合は、今の建築費で見直しておきましょう。

地震保険｜火災保険だけでは地震の損害は補償されない

火災保険では、地震・噴火・津波による損害と、地震が原因の火災や、地震で燃え広がった損害は補償されません。これに備えるのが地震保険で、火災保険に付ける形でだけ契約できます。対象は居住用の建物と家財で、アパートは居住用なので対象になります。

保険金額が火災保険の半分までなので、地震保険だけで建て直しの費用をすべて賄うことはできません。地震保険は「生活と経営を立て直すための資金」と考え、ローンの残り、手元資金、建物が収入に占める割合を見て、付けるかどうかを判断します。

出典：財務省「地震保険制度の概要」（2026年10月時点で確認）

オーナーが検討したい特約

施設賠償責任｜建物の欠陥で他人にけがをさせたとき

外壁のタイルが落ちて通行人がけがをした、共用部の手すりが外れて入居者が転落した、といった事故では、建物の所有者が責任を負うことがあります。民法717条では、建物などの設置や管理に欠陥があって他人に損害を与えた場合、まず占有者が責任を負い、占有者が必要な注意をしていたときは所有者が過失の有無にかかわらず賠償すると定めています。賠償額は火災の損害より大きくなることもあるため、施設賠償責任の特約（または専用の保険）で備えておくと安心です。

出典：民法（e-Gov法令検索） 第717条（2026年10月時点で確認）

家賃補償｜修理の間に止まる家賃に備える

火災や水漏れで部屋が使えなくなると、修理が終わるまで家賃が入りません。家賃補償（家賃収入）の特約は、その期間の家賃の損失を補償するものです。ローンの返済を家賃でまかなっている場合や、戸数が少なく1室の空きが収支に響く物件では、優先して検討したい特約です。

類焼損害・その他の特約

自分の物件から出た火が隣家に燃え移っても、重大な過失がなければ賠償の義務は原則ありません。それでも近隣との関係を考えて、隣家の損害を補償する類焼損害の特約を付けるオーナーもいます。このほか、入居者の死亡事故に伴う原状回復や家賃の損失を補償する特約を用意している保険会社もあります。特約は付けるほど保険料が上がるため、物件の構造・立地・入居者の層に合わせて選びます。

保険料を抑えるときの考え方

• 所在地に合わない補償を外す：浸水の想定がない高台なら水災を外す、など。外す前にハザードマップで確かめます
• 自己負担額（免責金額）を設定する：小さな損害は自分で負担する代わりに、保険料を下げられます
• 長期でまとめて支払う：1年ごとの契約より、複数年をまとめて支払う方が割安になるのが一般的です
• 建物の構造を正しく申告する：保険料は構造（耐火性能）で大きく変わります。鉄骨造や準耐火の建物を木造として契約していないか確認します
• 複数の保険会社・代理店で見積もりを取る：同じ補償でも保険料は会社ごとに違います

ただし、保険料を下げることだけを目的に補償を削ると、事故が起きたときに家賃収入とローン返済の両方が止まりかねません。修繕費の積み立てと合わせて、物件にかかるリスク全体で考えることが大切です（「アパートの修繕費の目安」）。

保険料は不動産所得の経費になる

賃貸物件にかける火災保険料・地震保険料は、固定資産税や修繕費と同じく、不動産所得の必要経費になります。複数年分をまとめて支払った場合は、支払った年に全額を経費にするのではなく、その年に対応する分だけを経費にし、残りは翌年以降に配分するのが一般的な扱いです。自宅と賃貸部分が一つの建物にある場合は、面積などで按分します。経費の全体像は「不動産所得の確定申告」で整理しています。

出典：国税庁 タックスアンサー No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）（2026年10月時点で確認）

保険金が支払われない・減らされる主なケース

火災保険に入っていても、すべての損害に保険金が出るわけではありません。オーナーがつまずきやすいのは次のようなケースです。

• 経年劣化による損害：古くなった屋根からの雨漏り、さびた配管からの漏水など、時間の経過で傷んだことによる損害は、補償の対象外とされるのが一般的です。台風などの事故で壊れた部分と、もともと傷んでいた部分は区別されます
• 故意・重大な過失による損害：保険法では、保険契約者や被保険者の故意または重大な過失による損害は、保険会社が補償しなくてよいと定めています
• 契約時の告知が事実と違う：建物の構造や用途などを事実と違って告げていると、契約を解除され、保険金が支払われないことがあります。用途を変えた（住居から店舗・宿泊施設にした）ときは、保険会社への連絡が必要です
• 自己負担額（免責金額）以下の損害：免責金額を設定している場合、それを下回る小さな損害には保険金が出ません
• 地震が原因の損害：地震保険を付けていなければ、地震が原因の火災も補償されません

経年劣化は保険では直せないため、外壁・屋根・給排水管は計画的な修繕で備えるのが基本です。保険は「突然の事故」に、修繕の積み立ては「時間による傷み」に、と役割を分けて考えます。

出典：保険法（e-Gov法令検索） 第17条・第28条（2026年10月時点で確認）

事故が起きたときの流れ

1. 入居者の安全を確かめ、被害の拡大を止める：水漏れなら元栓を閉める、危険な場所には立ち入らせない、など。
2. 被害の状況を写真で残す：片付けや修理の前に、全体と細部を撮っておきます。
3. 保険会社・代理店に連絡する：事故の日時・原因・被害の範囲を伝えます。入居者の過失が疑われる場合は、入居者の保険会社にも連絡してもらいます。
4. 修理の見積もりを取る：保険会社の確認（鑑定）を経てから修理に入るのが基本です。
5. 保険金を請求する：保険金を請求する権利は、請求できる時から3年で時効になります（保険法）。

出典：保険法（e-Gov法令検索） 第95条（2026年10月時点で確認）

管理を任せるなら、保険とあわせて確認したいこと

建物の保険はオーナーが契約するものですが、入居者が保険に入っているかの確認、事故が起きたときの初動、修理の手配は、日々の管理の中で行われます。管理会社やサブリース会社に任せる場合は、入居者の保険加入をどう確認しているか、事故のときに誰が何をするかを、契約の前に確かめておきましょう。事故の後に部屋が空いたままになると、保険で修理できても家賃の損失は続きます。修理の後にどれだけ早く入居者を決められるかも、管理会社を選ぶときの見どころです。任せ方の違いは「管理委託とサブリースの違い」で比べています。

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※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

よくある質問

入居者が火事を出したら、オーナーの建物の損害はどうなりますか？

まずオーナーの火災保険で建物の損害を補償します。入居者には借りた部屋を元の状態で返す義務があるため、失火の原因が入居者にあれば、その部屋の損害について入居者の側にも賠償の責任が生じます。これに備えるのが入居者の借家人賠償責任保険です。入居の条件として加入を求めておくと、回収の手間とトラブルを減らせます。

隣の家からのもらい火で建物が燃えたら、隣家に請求できますか？

失火した人に重大な過失がなければ、損害賠償は請求できません（失火ノ責任ニ関スル法律）。そのため、もらい火の損害も自分の火災保険で補償するのが前提になります。反対に、自分の物件から出た火が隣家に燃え移った場合も、重大な過失がなければ隣家への賠償責任は原則として負いません。近隣への配慮として、類焼損害を補償する特約を付ける方法もあります。

アパートの火災保険で、水災の補償は外してもよいですか？

物件の場所で判断します。市区町村のハザードマップで浸水の想定がない高台の物件なら、外して保険料を抑える選択肢があります。一方、川や低地に近い物件や、1階に居室がある物件は、浸水の被害がそのまま家賃収入の停止につながります。損害保険料率算出機構の「水災等地検索」で、所在地の水災のリスク区分も確認できます。

地震保険には入るべきですか？

地震や地震が原因の火災による損害は、火災保険では補償されません。ローンが残っている物件や、建物が収入の大半を占めている場合は、加入を検討する価値があります。ただし保険金額は火災保険の30〜50%（建物は5,000万円まで）なので、建て直しの費用をすべて賄えるわけではない点も踏まえて判断します。

家賃補償（家賃収入）の特約とは何ですか？

火災などの事故で部屋が使えなくなり、家賃が入らなくなった期間の収入を補償する特約です。補償される期間や金額の決め方は保険会社によって違います。修理に時間がかかる事故ほど家賃の損失は大きくなるため、ローンの返済を家賃でまかなっている場合は検討しておきたい特約です。

保険料は確定申告で経費にできますか？

賃貸物件の火災保険料・地震保険料は、不動産所得の必要経費になります（国税庁 タックスアンサー No.1370）。複数年分をまとめて支払った場合は、その年に対応する分だけをその年の経費にし、残りは翌年以降に配分するのが一般的な扱いです。自宅と賃貸部分が一つの建物にある場合は、面積などで按分します。

古くなった屋根からの雨漏りは、火災保険で直せますか？

経年劣化による雨漏りは、補償の対象外とされるのが一般的です。台風や雪などの事故で屋根が壊れて雨漏りした場合は、風災・雪災として補償される可能性があります。事故による損害かどうかは保険会社の確認で判断されるため、壊れた直後の写真を残しておくことが大切です。

保険金の請求に期限はありますか？

保険法では、保険金を請求する権利は、請求できる時から3年間行使しないと時効で消えると定められています。ただし、多くの保険契約では事故の発生をすぐに連絡するよう求めているため、事故が起きたら日を置かずに保険会社へ連絡しましょう。

まとめ

賃貸物件の保険は、オーナーが建物、入居者が家財と借りた部屋への賠償を受け持つのが基本です。もらい火は相手に請求できないのが原則なので、自分の建物は自分の火災保険で守る前提で、補償の範囲と保険金額を決めます。水災は所在地のリスクで判断し、地震の損害は地震保険でしか補償されないこと、建物の欠陥による事故は所有者が責任を負いうることも押さえておきましょう。

本記事は2026年10月時点の法令と公的機関の資料をもとにした一般的な説明です。個別の保険の選び方は保険会社・代理店に、税務の扱いは税理士などの専門家にご確認ください。