アパートを建て替えたいとき、入居者に退去してもらうには何が必要でしょうか。法律の要件と進め方を整理します。

オーナー都合の立ち退きには「正当の事由」が要る

建て替えのために入居者に出て行ってもらうことは、法律上は「オーナーから契約を終わらせること」にあたります。普通借家（一般的な更新のある賃貸借）では、入居者は更新を望めば住み続けられるのが原則で、オーナーから終わらせるには借地借家法の「正当の事由」と、決められた時期の通知がそろっている必要があります。

普通借家の更新拒絶・解約申入れには、どちらも28条の正当事由が必要です。また、これらの規定より入居者に不利な特約は無効とされます（30条）。「オーナーの都合でいつでも解約できる」と契約書に書いてあっても、そのとおりにはなりません。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」第26条・第27条・第28条・第30条・第38条（2026年10月時点）

正当事由は4つの事情をあわせて判断される

28条は、正当事由があるかどうかを次の事情を総合して判断すると定めています。どれか一つで決まるものではありません。

• オーナーと入居者がそれぞれ建物の使用を必要とする事情（建て替えの必要性と、入居者が住み続ける必要性）
• 建物の賃貸借に関するこれまでの経過（契約期間、家賃の支払い状況、更新の経緯など）
• 建物の利用状況と建物の現況（老朽化の程度、耐震性、修繕にかかる費用など）
• 明け渡しの条件として、または明け渡しと引き換えに支払う財産上の給付の申出（いわゆる立ち退き料）

建物が古いことは3つ目の事情として考慮されますが、それだけで正当事由が認められるとは限りません。耐震診断の結果や、修繕を続けた場合と建て替えた場合の費用の比較など、建て替えが必要だと示せる資料をそろえておくと、入居者への説明にも使えます。修繕費の考え方は「アパートの修繕費の目安は？」で整理しています。

立ち退き料に決まった金額はない

立ち退き料は、正当事由が足りない部分を補う要素として28条に位置づけられています。法律で決まった金額や計算式はなく、入居者ごとの話し合いで決まります。話し合いでまとまらず裁判になった場合も、正当事由の強さや入居者の事情を踏まえて個別に判断されます。

金額を考えるときは、入居者が退去によって負担する費用を積み上げるのが出発点です。

• 引越し費用（荷物の量や移動距離で変わる）
• 新居の契約にかかる費用（敷金・礼金・仲介手数料など）
• 新居の家賃が今より高くなる場合の差額（一定期間分）
• 店舗や事務所として貸している場合は、移転による営業上の損失

このほか、転居先の紹介や、退去日を入居者の都合に合わせるといった金銭以外の協力も、合意を得やすくする手段になります。建て替え計画の収支には、立ち退き料と、退去が進む間に減る家賃収入の両方を見込んでおきましょう。

立ち退き料の税務上の扱い

オーナーが支払う立ち退き料は、何のために払うかで税務上の扱いが変わります。

出典：国税庁 タックスアンサー「No.1382 立退料を支払ったとき」（2026年10月時点）

建て替えて引き続き貸す場合は、上の表の1行目にあたるのが一般的です。売却を検討している場合は扱いが変わるため、支払う前に税理士に確認しておくと安心です。不動産所得の経費全般は「不動産所得の確定申告」で解説しています。

立ち退きの進め方｜5つのステップ

退去をお願いする交渉は、入居者の生活に関わるため時間がかかります。建て替えの着工時期から逆算して、早めに動き出すのが基本です。

1. 契約を確認する：入居者ごとに、普通借家か定期借家か、期間の定めの有無、満了日を一覧にします。
2. 時期を決める：満了日の1年前から6か月前までの通知期間と、着工したい時期を照らし合わせ、説明を始める日を決めます。
3. 説明と個別の話し合い：建て替えが必要な理由を資料とともに書面で伝え、入居者ごとに退去日や立ち退き料の条件を話し合います。
4. 合意書を交わす：明け渡しの日、立ち退き料の金額と支払いの時期、敷金の返還、原状回復の扱いを書面に残します。
5. 明け渡しを確認する：鍵の返却と室内の確認を行い、合意書どおりに精算します。

退去が進んで空室が出てきたら、その部屋は新しい普通借家では貸さないのが基本です。建て替えまで期間があるなら、次の節の定期借家で募集する方法があります。

建て替えの予定があるなら、定期借家で貸しておく

定期借家は、契約の更新がなく、決めた期間が終わると契約が終了する賃貸借です（38条）。期間満了で退去してもらうのに正当事由は要らないため、建て替えの時期が見えている建物と相性がよい契約です。

• 契約は書面（または電磁的記録）で結ぶ
• 契約の前に、「更新がなく期間満了で終了する」ことを書面を交付して説明する。説明しないと更新がない旨の定めは無効になる
• 期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間満了で終了する旨を通知する

ただし、すでに住んでいる入居者の普通借家を定期借家に替えるのは簡単ではありません。2000年3月1日より前に結んだ居住用の普通借家は、当分の間、合意しても定期借家に切り替えることができません。それ以降の契約でも、入居者にとって不利な変更なので、合意がなければ切り替えられません。

出典：国土交通省「定期建物賃貸借 Q&A」（2026年10月時点）

つまり定期借家は、今の入居者を退去させる手段ではなく、空いた部屋から順に切り替えて、将来の建て替えに備える手段です。建て替えまで数年あるなら、残りの期間に合わせた契約期間で募集すると、家賃収入を保ちながら退去の時期をそろえられます。クロスハウスが運営する物件では、入居者とはすべて定期借家で契約しており、再契約のたびに賃料を見直せます。

サブリース（一括借り上げ）の場合

建物を運営会社に一括で貸している場合は、オーナーと運営会社の間の契約にも借地借家法が関わります。建て替えの予定がある建物で借り上げを検討するときは、契約期間と、契約を終える条件・手続きを契約前に確かめておきましょう。管理委託との違いは「管理委託とサブリースの違いを比較」で解説しています。

建て替え以外の選択肢も比べておく

立ち退きには時間と費用がかかり、建て替え中は家賃収入もなくなります。建て替えが本当に最善か、ほかの方法と比べてから決めても遅くはありません。

• 大規模修繕や設備の入れ替えで、建物を使い続ける
• 空いた部屋を家具家電付きの部屋に改装し、短めの入居期間に合う形で貸す（家具家電付き賃貸への転換）
• 古い建物のまま、別の用途で活用する（老朽化アパートの活用方法）
• 建物の税務上の残りの価値も確かめる（アパートの耐用年数と減価償却）

よくある質問

アパートの立ち退き料の相場はいくらですか？

法律で決まった金額や計算式はなく、一律の相場はありません。引越し費用、新居の契約にかかる初期費用、今より家賃が上がる場合の差額などを積み上げ、入居者の事情や正当事由の強さを踏まえて個別に決まります。早い段階で入居者ごとの目安を見積もっておくと、計画が立てやすくなります。

建物が古いことを理由に、入居者に退去してもらえますか？

古さは正当事由を判断する要素の一つ（建物の現況）ですが、それだけで直ちに認められるとは限りません。借地借家法28条では、オーナーと入居者がそれぞれ建物を使う必要性、これまでの経過、建物の利用状況と現況、立ち退き料の申出をあわせて判断します。耐震性や修繕費の見積もりなど、建て替えが必要な根拠を資料で示せるようにしておきましょう。

立ち退きは何か月前に伝えればよいですか？

期間の定めがある普通借家なら、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨を通知します。期間の定めがない契約では、解約を申し入れてから6か月で終了します。どちらも正当事由が必要で、実際には話し合いの時間を見込み、1年以上前から説明を始めるのが現実的です。

入居者が立ち退きに応じてくれない場合はどうなりますか？

合意できなければ、調停や訴訟で正当事由があるかを判断してもらうことになります。オーナーが鍵を替える、荷物を運び出すといった自力での明け渡しはできません。交渉を第三者に任せる場合は、報酬を得て他人の法律事務を扱えるのは原則として弁護士に限られるため（弁護士法72条）、弁護士に依頼してください。

支払った立ち退き料は経費になりますか？

建物を貸し続けている中で賃借人に退去してもらうための立ち退き料は、原則として支払った年の不動産所得の必要経費になります。一方、建物や敷地を売るために支払うものは譲渡所得の計算で差し引く費用、土地や建物を取得する際に支払うものは取得費に入ります（国税庁 タックスアンサーNo.1382）。

定期借家契約なら、立ち退き料は払わなくてよいのですか？

定期借家は契約の更新がなく、期間満了で終わる契約なので、満了時に退去してもらうのに正当事由は要りません。期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要です。契約前に書面で「更新がない」ことを説明していないと定期借家として扱われないため、契約手続きを正しく行うことが前提になります。

今の入居者との契約を、定期借家に切り替えられますか？

2000年3月1日より前に結んだ居住用の普通借家は、当分の間、合意しても定期借家に切り替えることはできません（国土交通省 定期建物賃貸借Q&A）。それ以降の契約は、入居者の合意のうえで一度解約し、改めて定期借家を結ぶことは可能ですが、入居者に不利な変更なので丁寧な説明が要ります。

まとめ

アパートの建て替えで入居者に退去をお願いするには、普通借家なら借地借家法28条の正当事由と、満了の1年前から6か月前まで（期間の定めがなければ解約申入れから6か月）の手続きが必要です。立ち退き料に決まった金額はなく、正当事由を補う要素として入居者ごとに話し合って決めます。建て替えの予定があるなら、空いた部屋から定期借家で募集しておくと、退去の時期をそろえやすくなります。

本記事は2026年10月時点の法令・国税庁・国土交通省の情報をもとにした一般的な説明です。個別の立ち退きの可否や条件は弁護士に、税務の扱いは税理士または税務署にご確認ください。