アパート経営の法人化は、いつ・どんな形で考えればよいのでしょうか。税率の比べ方と注意点を解説します。

アパート経営の法人化とは

アパート経営の法人化とは、賃貸の収入を個人ではなく、自分や家族が作った会社（資産管理会社などと呼ばれます）で受け取る形にすることです。個人の家賃収入には所得税と住民税がかかり、会社の利益には法人税などがかかります。この2つの税率の差が、法人化を考えるいちばんの理由です。

会社を作れば必ず得をする、というものではありません。所得の大きさ、持っている物件、家族の状況によって、向き・不向きがはっきり分かれます。

税率で見る：個人と法人の違い

個人の所得税は、所得が増えるほど税率が上がる

個人の所得税は、課税される所得が増えるほど高い税率がかかる仕組みです（超過累進税率）。これに、住民税の所得割（おおむね10%）が加わります。

税率は、その区分を超えた部分にだけかかります。たとえば課税所得が1,000万円なら、33%になるのは900万円を超えた100万円の部分です。このほか、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります。

出典：国税庁 No.2260 所得税の税率（令和8年4月1日現在法令等）

中小法人の法人税は、年800万円までは15%

資本金1億円以下の法人などの法人税は、所得のうち年800万円以下の部分が15%、800万円を超える部分が23.2%です。法人にはこのほか、地方法人税、法人住民税、法人事業税がかかるため、実際の負担は法人税の税率より高くなります。

出典：国税庁 No.5759 法人税の税率（令和8年4月1日現在法令等）

個人の税率は、課税所得900万円から所得税33%＋住民税で約43%になります。一方の法人は、800万円までの部分の法人税が15%です。個人の税率が上がる所得帯ほど、法人との差が開くため、課税所得900万円前後が法人化を考える目安として挙げられることが多くなっています。

法人化の3つの方法

法人化といっても、物件を会社に移すとは限りません。会社が何をするかで、次の3つに分けられます。

管理会社方式

物件は個人のまま、会社が管理を受けて管理料を受け取ります。始めやすい反面、移せる所得は管理料の分だけです。管理料は、実際の管理の仕事に見合った水準でなければ、経費として認められないおそれがあります。

サブリース方式

会社が個人から物件を借り上げ、入居者に貸します。個人の収入は会社から受け取る借り上げ賃料になり、家賃との差が会社に残ります。これも、借り上げ賃料の設定が実態に合っている必要があります。

所有方式

会社が物件を持ち、家賃の全体を会社で受け取ります。所得を移す効果はいちばん大きくなりますが、今持っている物件を会社に移すと、個人には譲渡所得税、会社には不動産取得税や登録免許税がかかるのが一般的です。そのため、これから買う物件を会社名義にし、既存の物件は管理会社方式やサブリース方式で組み合わせる、という考え方もあります。

法人化のメリット

• 税率の差を使える：個人の税率が高い所得帯では、会社で受け取るほうが税率を抑えられる場合があります
• 所得を家族に分けられる：家族を役員にして仕事に見合った役員報酬を払えば、所得を複数人に分けられます。報酬を受ける側には給与所得控除があります
• 経費の範囲が整理しやすい：役員報酬や、条件を満たす退職金なども会社の経費として扱えます
• 相続の形を考えやすい：会社が物件を持てば、相続するのは物件そのものではなく会社の株式になります

個人で物件を持つ場合の相続税の評価は「アパートの相続税評価」で解説しています。

法人化のデメリットと、かかる費用

• 設立の費用：設立登記の登録免許税は、株式会社が資本金の0.7%（最低15万円）、合同会社が資本金の0.7%（最低6万円）です。株式会社は定款の認証の手数料もかかります
• 赤字でもかかる税金：法人住民税の均等割は、利益が出なくても毎年かかります（金額は所在地・資本金・従業者数で変わります）
• 税理士の費用：法人の決算と申告は個人より複雑で、税理士に依頼するのが一般的です
• 社会保険料：会社から役員報酬を受けると、健康保険・厚生年金の保険料がかかります
• お金を自由に使えない：会社のお金は個人のお金ではありません。個人で使うには役員報酬などの形が必要です
• やめるにも手間がかかる：会社をたたむには解散・清算の手続きと費用が要ります

出典：登録免許税法（e-Gov法令検索） 別表第一 第24号

所得が小さいうちは、こうした固定的な負担が税率の差による効果を上回りやすくなります。「税率が下がる」だけで判断せず、毎年かかる費用を差し引いて比べることが大切です。

個人のままで先に確かめたいこと

法人化の前に、個人のままでできることを使えているかも確かめましょう。

• 青色申告特別控除：事業的規模（アパートなどはおおむね10室以上、戸建てはおおむね5棟以上）で正規の簿記で記帳し、電子帳簿保存かe-Taxでの申告をすれば最高65万円。事業的規模でなければ最高10万円です
• 減価償却：建物の取得費は耐用年数にわたって経費になります。「アパートの減価償却」で計算の考え方を解説しています
• 確定申告の経費：計上できる経費を漏らしていないか。「不動産所得の確定申告」もご覧ください

出典：国税庁 No.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分／国税庁 No.2072 青色申告特別控除（いずれも令和8年4月1日現在法令等）

事業的規模になると、個人事業税もかかります。東京都の場合、不動産貸付業の税率は5%で、年290万円の事業主控除があります。基準や税率は都道府県で確認してください。

出典：東京都主税局 個人事業税

法人化を検討するときの進め方

このうち②の「将来の収支」は、空室の出方で大きく変わります。家賃収入が見通しにくいと、法人化の試算そのものがぶれてしまいます。

収支を安定させる：借り上げという選択肢

運営会社が物件を借り上げるサブリースなら、入居者の入れ替わりにかかわらず、契約で決めた賃料が毎月入ります。収入の見通しが立てやすくなるため、法人化の試算や、法人の資金計画にも使いやすくなります。管理を任せる場合との違いは「管理委託とサブリースの違い」で比べています。

クロスハウスは10都道府県で3,000室以上の住まいを運営し、シェアハウスや家具家電付き賃貸への転用を含めて、物件ごとの収益シミュレーションを無料で作成しています。一般の賃貸では借り手がつきにくい築古の物件でも、貸し方を変えて収益化してきました（1962年築の物件を築54年の時点で借り上げた例もあります）。法人化を考え始めた段階でも、物件の収支を見直すところからご相談いただけます。税務の判断は、税理士と併せてご検討ください。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

よくある質問

アパート経営は、所得がいくらから法人化を考えるべきですか？

法律で決まった基準はありません。目安として語られることが多いのは、個人の所得税率が33%に上がる課税所得900万円前後です。中小法人の法人税は年800万円以下の部分が15%のため、税率の差が大きくなる所得帯から検討する人が多くなります。ただし法人には均等割・設立費用・税理士費用・社会保険料がかかるので、実際の損得は税理士と数年分の収支で試算して判断します。

今持っているアパートを法人に移すと、どんな税金がかかりますか？

個人から法人へ物件を売る形になるため、個人には譲渡所得税、法人には不動産取得税と所有権移転の登録免許税がかかるのが一般的です。移す時の負担が大きいので、既存の物件は管理会社方式やサブリース方式で所得の一部を法人に移し、これから買う物件を法人名義にする、という分け方もよく検討されます。

法人化すると相続対策にもなりますか？

物件を法人が持てば、相続の対象は物件そのものではなく法人の株式になり、家族を役員にして役員報酬として所得を分けることもできます。一方で、株式の評価や役員報酬の金額が適正かどうかは税務上の判断が必要です。相続を含めて考える場合は、税理士に相談したうえで進めてください。

家族を役員にして給料を払えば、必ず節税になりますか？

必ずとはいえません。役員報酬は法人の経費になり、受け取る家族には給与所得控除がありますが、実際に仕事をしていない家族に高額の報酬を払うと、経費として認められないおそれがあります。また、法人から報酬を受けると社会保険料もかかります。仕事の内容に見合った金額にすることが前提です。

事業的規模でなくても法人化できますか？

法人を作ること自体は、物件の規模に関係なくできます。個人のままでは、アパートならおおむね10室以上、戸建てならおおむね5棟以上の事業的規模でないと、青色申告特別控除は最高10万円にとどまります。規模が小さいうちは法人の固定費が重くなりやすいので、所得の見込みと合わせて考えます。

借り上げ（サブリース）を使っていても法人化できますか？

できます。物件の持ち主が個人から法人に替わる場合は、借り上げ契約の名義や条件の扱いを運営会社と確認します。借り上げは毎月の賃料が契約で決まるため、法人の収支計画を立てやすいという面もあります。

まとめ

アパート経営の法人化は、個人の所得税・住民税と、法人の税金の差で考えます。課税所得900万円前後から個人の税率が約43%になるため、ここが検討の目安として挙げられますが、法人には均等割・税理士費用・社会保険料など毎年の負担があります。管理会社・サブリース・所有の3つの方式から物件に合う形を選び、税理士と数年分の収支で試算してから決めることが大切です。