定期借家契約は、オーナーにとって何が得で、何に注意すべきでしょうか。普通借家との違いと手続きを整理します。

定期借家契約とは｜期間が終われば更新されない賃貸借

定期借家契約（法律上は「定期建物賃貸借」）は、契約で決めた期間が満了すると、更新されずに終了する建物の賃貸借です。平成12年3月1日に始まった制度で、借地借家法第38条に定められています。

これに対して、一般的な賃貸借である普通借家契約は、期間が終わっても原則として更新されます。オーナーが更新を断るには、期間満了の1年前から6か月前までに通知したうえで、建物を使う必要性や立退料の申出などから見た「正当事由」が認められなければなりません。入居者を守るための仕組みですが、オーナーから見ると、一度貸すと戻ってくる時期が読めない契約でもあります。

定期借家は、この「いつ戻ってくるか」をあらかじめ契約で決めておける形です。期間満了で終えるのに正当事由は要りません。正当事由と立退料の考え方は「アパート建て替えの立ち退き」で詳しく解説しています。

出典：借地借家法（e-Gov法令検索） 第26条・第28条・第29条・第38条（2026年10月時点で確認）／国土交通省「定期借家制度」パンフレット

普通借家との違い

出典：借地借家法（e-Gov法令検索） 第26条・第28条・第29条・第38条（2026年10月時点で確認）

普通借家では、家賃の値上げも話し合いがまとまらなければ調停や裁判に進むことになります。進め方は「家賃の値上げ（賃料増額請求）の進め方」で整理しています。

オーナーにとってのメリット

1. 建物が戻ってくる時期を決められる

期間満了で契約が終わるため、建て替え・大規模修繕・売却・自分や家族の入居といった予定に合わせて、空く時期をあらかじめ決めておけます。普通借家のように、正当事由や立退料の交渉に時間と費用をかける必要がありません。

2. 再契約のたびに条件を見直せる

入居者と合意すれば、期間満了後に新しい契約を結び直せます（再契約）。再契約は新しい契約なので、家賃・共益費・使い方のルールなどを改めて決められます。周辺の家賃相場や物件の状態に合わせて、条件を定期的に整え直せる点は、長く運用するうえで大きな利点です。ただし、入居者が新しい条件に合意しなければ再契約は成立しません。相場から離れた条件では入居者が再契約を選ばず空室になるため、見直しは相場に沿って行うのが現実的です。

3. トラブルが続く入居者との契約を、期間で区切れる

騒音やルール違反が続いても、普通借家では契約を終わらせるのは簡単ではありません。定期借家なら、期間満了の時点で再契約しないという判断ができます。共用部のある物件では、ほかの入居者の住み心地を守ることにもつながります。家賃の滞納への備えは「家賃滞納のリスクと対策」をご覧ください。

4. 家賃の改定ルールを特約で決めておける

定期借家では、家賃の改定について特約を定めた場合、借地借家法第32条（家賃の増減額請求）が適用されません。たとえば「契約期間中は家賃を改定しない」と決めておけば、期間中に入居者から減額を求められることも、オーナーから増額を求めることもなくなり、収支の見通しが立てやすくなります。

出典：借地借家法（e-Gov法令検索） 第26条・第28条・第29条・第38条（2026年10月時点で確認）

デメリットと注意点

1. 入居希望者に敬遠されることがある

「期間が来たら出なければならない」と受け止められ、長く住みたい人ほど選ばない傾向があります。募集では、再契約を前提にしていること、再契約の条件の決め方を最初から伝えると、不安を減らせます。家族向けの物件で長く住んでもらいたい場合は、普通借家のほうが合うこともあります。

• 募集の情報に「定期借家（契約期間◯年・再契約可）」と、再契約できることを並べて書く
• 再契約の条件の決め方（期間満了の◯か月前に意向を確認し、家賃は周辺の相場をもとに相談して決める、など）を内見や申込みの段階で説明する
• 契約期間を、入居者の予定（転勤・留学・就職など）に合わせて選べるようにする

2. 手続きのミスで、普通借家として扱われる

定期借家は、決められた手続きを踏んで初めて成立します。事前説明の書面を契約書と別に渡していない、説明した記録が残っていない、といった不備があると、更新しない定めが無効になり、普通借家として扱われます。契約書の雛形には、国土交通省が公表している「定期賃貸住宅標準契約書」が参考になります。

3. 終了通知と再契約の管理に手間がかかる

期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに終了の通知が必要です。部屋数が増えるほど、通知の時期・再契約の意向確認・新しい契約書の作成を、部屋ごとに管理しなければなりません。自主管理で回すのが難しい場合は、管理会社に任せる範囲を見直すのも一つの方法です（「賃貸管理会社の選び方」）。

4. 期間中は、オーナーの都合で途中解約しにくい

入居者は、やむを得ない事情があれば途中で解約を申し入れられますが、オーナーの側から期間の途中で契約を終わらせることは、原則としてできません。空けたい時期が決まっているなら、その時期に合わせて契約期間を設定しておくことが大切です。

定期借家契約の手順

1. 募集の段階で伝える：定期借家であること、契約期間、再契約の可否と考え方を、募集の情報に書いておきます。
2. 事前説明の書面を渡して説明する：「更新がなく、期間の満了で終了する」ことを書いた書面を、契約書とは別に渡して説明します。入居者の承諾があれば電子メールなどでも提供できます。説明した日付と受領の記録を残します。
3. 書面（または電子データ）で契約する：契約書に「契約の更新がない」旨と契約期間を明記します。
4. 終了の通知を出す：期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに、期間満了で終了することを通知します。再契約の意向もこの時期に確かめます。
5. 再契約する（する場合）：条件を決め直し、改めて事前説明の書面と契約書を整えます。再契約も一つの新しい定期借家契約です。

出典：借地借家法（e-Gov法令検索） 第26条・第28条・第29条・第38条（2026年10月時点で確認）

普通借家から定期借家に切り替えるとき

今の入居者との契約を定期借家に変えたい場合は、契約を結んだ時期で扱いが分かれます。

• 平成12年3月1日より前に結んだ居住用の普通借家：合意して解約しても、同じ建物で定期借家に切り替えることは当分の間できません
• それ以降に結んだ普通借家：入居者が十分に理解して合意すれば、いったん解約して定期借家を結び直すことができます。事前説明の書面などの手続きは新規の契約と同じです

出典：国土交通省「定期借家制度」パンフレット（2026年10月時点で確認）

切り替えは入居者にとって不利な変更です。無理に進めると関係がこじれ、退去や空室につながることもあります。まずは新しく募集する部屋から定期借家にし、入れ替わりにあわせて揃えていくのが現実的です。

定期借家が向いている物件・向いていない物件

クロスハウスが運営するシェアハウス・家具家電付きの住まいでは、入居者とすべて定期借家契約を結んでいます。再契約のたびに条件を整え直せるため、オーナーから見ても物件の状態や相場に合わせた運用がしやすくなります。管理の任せ方は「管理委託とサブリースの違い」で比べています。

よくある質問

定期借家契約の期間に決まりはありますか？

上限・下限はなく、オーナーと入居者で自由に決められます。普通借家では1年未満の期間を定めると「期間の定めのない契約」とみなされますが、定期借家にはこの扱いが適用されないため、半年や3か月といった短い期間でも契約できます。

事前説明の書面は、契約書に書いておけば足りますか？

足りません。「更新がなく、期間の満了で終了する」ことを記載した書面を、契約書とは別に交付して説明する必要があります（最高裁平成24年9月13日判決）。入居者の承諾があれば、電子メールなどの電磁的方法で提供することもできます。説明がないと、更新しない旨の定めは無効になります。

終了の通知を出し忘れたら、どうなりますか？

期間が1年以上の契約で、満了の1年前から6か月前までに通知しなかった場合、期間が終わっても入居者に契約の終了を主張できません。ただし、その後に通知を出せば、通知の日から6か月を過ぎた時点で終了を主張できます。契約が普通借家に変わるわけではありませんが、退去の時期が後ろにずれます。

定期借家でも、入居者から途中で解約されることはありますか？

あります。床面積200㎡未満の住まいで、転勤・療養・親族の介護などやむを得ない事情により住み続けるのが難しくなった場合、入居者は解約を申し入れることができ、申入れから1か月で契約が終わります。これより入居者に不利な特約は無効です。契約書の中途解約の条項も、この点に合わせておきましょう。

今の普通借家の入居者と、定期借家に切り替えられますか？

平成12年3月1日より前に結んだ居住用の普通借家契約は、合意して解約しても、同じ建物で定期借家に切り替えることは当分の間できません。それ以降に結んだ普通借家は、入居者が十分に理解して合意すれば、いったん解約して定期借家を結び直すことができます。入居者に不利益がある変更なので、説明と書面を丁寧に整えることが欠かせません。

再契約のとき、家賃を上げることはできますか？

再契約は新しい契約なので、家賃などの条件を改めて話し合って決められます。入居者が新しい条件に合意しなければ再契約は成立せず、期間満了で契約は終わります。また、契約期間中の家賃の見直しについて特約で定めておけば、その定めに従うことができます。

定期借家にすると、入居者が決まりにくくなりませんか？

更新がないことを不安に感じて、敬遠する入居希望者もいます。再契約を前提にしていることを募集の段階から伝える、期間を入居者の予定に合わせて決める、といった工夫で印象は変わります。期間で区切ることが入居者にとっても自然な、家具家電付きの住まいやシェアハウスでは、定期借家がよく使われています。

まとめ

定期借家契約は、期間満了で更新されずに終わる賃貸借です。建物が戻る時期を決められ、再契約のたびに条件を見直せるのがオーナーにとっての利点です。その一方で、書面での契約、契約書とは別の書面での事前説明、期間1年以上なら満了の1年前から6か月前までの終了通知、という手続きを一つでも外すと、普通借家として扱われるおそれがあります。物件の今後の予定と管理の体制を踏まえて、普通借家と使い分けましょう。

本記事は2026年10月時点の法令（借地借家法）と国土交通省の資料をもとにした一般的な説明です。個別の契約書の作成や切り替えの可否は、弁護士などの専門家にご確認ください。