アパートを持っていると、相続税はどのくらい変わるのでしょうか。評価の仕組みと注意点を解説します。

相続税がかかるかどうかは、まず基礎控除で決まる

相続税は、亡くなった人から受け継いだ財産の合計（借入金などの債務や葬式費用を差し引いた額）が、基礎控除額を超えたときにかかります。基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。法定相続人が3人なら4,800万円になります。

相続税がかかる場合、申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。アパートは財産の中でも金額が大きく、評価の方法で相続税が大きく変わるため、どう評価されるかを先に知っておくことが大切です。

出典：国税庁 No.4102 相続税がかかる場合

アパートの土地と建物はどう評価される？

自分で住む家とその土地は、建物が固定資産税評価額、土地が路線価（または固定資産税評価額×倍率）で評価されます。アパートのように人に貸している場合は、入居者の権利がある分だけ自由に使えないので、その分を差し引いて評価します。

出典：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価／国税庁 No.4602 土地家屋の評価

式に出てくる3つの割合

• 借地権割合：地域ごとに決まっていて、路線価図ではA〜Gの記号（90%〜30%）で示されています。都市部ほど高くなる傾向があります。
• 借家権割合：財産評価基準書で示されている割合で、30%とされています。
• 賃貸割合：独立して貸せる部屋の床面積のうち、相続のとき（課税時期）に実際に貸していた床面積の割合です。満室なら100%です。

借地権割合と借家権割合は、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

試算例：評価額はどのくらい下がる？

次の条件のアパートで計算してみます。数字は計算の流れを示すための例です。

• 土地：自用地としての価額 5,000万円（敷地150㎡）・借地権割合60%
• 建物：固定資産税評価額 2,000万円
• 借家権割合30%

満室なら評価額は1,500万円下がりますが、半分が空室だと下がる幅も半分になります。相続税の面でも、空室は評価減を小さくする要因になります。

さらに、要件を満たせば次に説明する小規模宅地等の特例で、土地の評価額4,100万円の50%（2,050万円）を減らせます（敷地150㎡が上限の200㎡以内のため全体が対象）。

空室が多いと評価減が小さくなる。一時的な空室の扱い

賃貸割合は相続のときの状況で決まるため、たまたま空室が重なった時期に相続が起きると、評価減が小さくなります。ただし国税庁は、次のような事実から一時的に空室になっていただけと認められる部屋は、賃貸中として扱ってよいとしています。

• その部屋が、相続の前から継続して貸されていたこと
• 前の入居者が退去した後、速やかに新しい入居者を募集していて、空室の間ほかの用途に使っていないこと
• 空室の期間が、相続の前後1か月程度など一時的であること
• 相続の後の賃貸が一時的なものでないこと

出典：国税庁 No.4614 貸家建付地の評価

長く空いたままの部屋や、募集を止めている部屋は、この扱いを受けられないおそれがあります。退去が出たらすぐに募集をかけ、空室の期間を短く保つことは、毎月の家賃収入だけでなく、相続のときの評価にも関わります。空室が続くときの手の打ち方は「アパートの空室が半年続いたら」で解説しています。

小規模宅地等の特例：貸付事業用宅地等は200㎡まで50%減

相続した土地が、亡くなった人や生計を一にしていた親族の貸付事業に使われていた場合、「貸付事業用宅地等」として、200㎡までの部分の評価額を50%減らせる特例があります。アパートの敷地はこれにあたります。

出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例

自宅の敷地（特定居住用宅地等、330㎡まで80%減）など、他の宅地と一緒に特例を使う場合は、面積の上限を調整する計算があります。どの土地に特例を使うと有利かは、評価額と面積で変わるため、税理士と一緒に比べるのが確実です。

遺産の分け方が申告期限までに決まらないと、特例を受けられない場合があります。アパートを誰が引き継ぐかは、早めに家族で話しておきましょう。

2027年から変わる：5年以内に取得した貸付用不動産の評価

財務省 令和8年度税制改正の大綱で、貸付用不動産の評価の見直しが決まりました。路線価などで評価した額と、実際に売買される価格との差が大きいことを踏まえたものです。

• 亡くなった人などが相続の前5年以内に、対価を払って取得または新築した一定の貸付用不動産は、相続のときの通常の取引価額で評価する
• その取引価額は、取得価額をもとに地価の変動などを考えて計算した額の80%で評価することもできる
• 2027年（令和9年）1月1日以後の相続・遺贈・贈与で取得した財産から適用する
• 見直しを通達に定める日までに、その5年前から持っている土地に新築した家屋には適用しない

出典：財務省 令和8年度税制改正の大綱（2025年12月26日閣議決定）

つまり、相続の直前に借入をしてアパートを買い、評価額との差で相続税を減らす方法は、効果が小さくなります。一方で、長く持っている土地に建てたアパートや、5年を超えて持っている物件は、これまでどおりの評価になる見込みです。細目は国税庁の通達で定められるため、最新の情報を確認してください。

評価が下がっても、引き継ぐのは「収支」と「借入」

アパートで評価額が下がるのは、あくまで相続税を計算するときの話です。相続人が実際に引き継ぐのは、毎月の家賃収入・借入の返済・修繕の負担を含めたアパート経営そのものです。相続税対策だけを目的に建てて失敗する例は「アパート経営の失敗パターン」でも取り上げています。

相続したアパートを売るときの税金は「アパートを売却したときの税金」、売る時期の考え方は「収益物件の売却タイミング」、相続した空き家の活かし方は「相続した空き家の活用方法」で解説しています。

相続の前から、稼働を保てる形にしておく

ここまで見たとおり、空室は家賃収入だけでなく、相続のときの評価減も小さくします。相続人が賃貸経営に慣れていない場合は、管理を任せる先や、借り上げで家賃を安定させる方法を、相続の前から家族で決めておくと引き継ぎが楽になります。任せ方の違いは「管理委託とサブリースの違い」で比べています。

クロスハウスは10都道府県で3,000室以上の住まいを運営し、シェアハウスや家具家電付き賃貸への転用、借り上げを含めて、空室の多い物件の運用をご提案しています。相続を見すえた物件の今後についても、収益の面からご相談を承ります。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

よくある質問

アパートを持っていると相続税はどのくらい下がりますか？

土地は「自用地としての価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」、建物は「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」で評価します。借地権割合60%・借家権割合30%・満室の場合、土地は18%、建物は30%評価が下がる計算です。借地権割合は路線価図で地域ごとに決まっているため、下がる幅は所在地によって変わります。

空室が多いと相続税の評価は上がりますか？

貸家建付地と貸家の評価減は、実際に貸している床面積の割合（賃貸割合）を掛けて計算するため、空室が多いほど評価減は小さくなります。ただし、退去後すぐに募集をしていて、空室が課税時期の前後1か月程度など一時的なものであれば、賃貸中として扱えるとされています（国税庁 No.4614）。

アパートの敷地に小規模宅地等の特例は使えますか？

相続人が相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、その土地を申告期限まで持ち続けるなどの要件を満たせば、「貸付事業用宅地等」として200㎡までの部分の評価額を50%減らせます。相続開始前3年以内に新たに貸し始めた土地は、原則として対象外です。自宅の敷地など他の宅地と一緒に使う場合は、面積の上限を調整する計算があります。

相続税対策でアパートを買うと、2027年から効果がなくなりますか？

2027年1月1日以後の相続から、亡くなる前5年以内に対価を払って取得・新築した一定の貸付用不動産は、路線価などではなく取引価額をもとに評価されることが決まっています（令和8年度税制改正の大綱）。取得価額をもとに地価の変動などを考えた額の80%で評価することもできるとされています。5年を超えて持っている物件は、これまでどおりの評価になる見込みです。細目は国税庁の通達で定められます。

相続したアパートを相続税の申告前に売っても大丈夫ですか？

売ること自体はできますが、小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）は、申告期限まで土地を持ち続け、貸付事業を続けることが要件です。申告期限（亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内）より前に売ると、特例が使えなくなります。売却の時期は、特例と売却時の税金の両方を比べて決めましょう。

シェアハウスでも貸家建付地の評価になりますか？

他人に貸している建物の敷地であれば、シェアハウスでも貸家建付地として評価するのが基本です。ただし、賃貸割合は「独立した出入口を持つなど、独立して貸せる部分」ごとに数える決まりなので、共用の玄関から入る個室を1室ずつ数えられるかは、建物のつくりによって判断が分かれます。税理士に確認してください。

まとめ

アパートの相続税評価は、土地が貸家建付地、建物が貸家として、自分で使う場合より下がります。下がる幅は賃貸割合で変わるため、空室が多いと効果は小さくなります。要件を満たせば小規模宅地等の特例で敷地200㎡までをさらに50%減らせますが、申告期限まで持ち続けて事業を続けることが条件です。2027年1月以後の相続からは、亡くなる前5年以内に取得した貸付用不動産の評価が見直されます。評価の仕組みだけでなく、収支・分け方・納税資金まで含めて準備しておきましょう。

本記事は2026年10月時点の法令・国税庁の資料・税制改正の大綱をもとにした一般的な説明です。個別の相続税額や特例の適用は、税理士などの専門家にご確認ください。