空き家の固定資産税が最大6倍になるのは、その空き家が「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、自治体から改善の勧告を受けた場合です。勧告を受けると土地の「住宅用地特例（課税標準を最大6分の1に軽減する措置）」が外れ、翌年度分の固定資産税から税負担が大きく上がります。逆に言えば、建物を住宅として使い続けている限り、この特例は維持されます。つまり6倍化を避ける最も確実な方法のひとつは、空き家を放置せず「人が住む状態」で活用し続けることです。本記事では、なぜ6倍になるのか、いつからなのか、そして指定される前にできる対策を、税制の仕組みから整理します。なお、固定資産税は生活に直結するお金の問題（YMYL領域）です。制度の数値・要件は改正され得るため、最終的な判断は所在地の自治体・国土交通省・総務省の最新情報や税理士へご確認ください。

なぜ空き家の固定資産税は最大6倍になるのか

「6倍」という数字の正体は、土地にかかる住宅用地特例という軽減措置の解除にあります。まずこの仕組みを理解すると、なぜ空き家が不利になるのかが見えてきます。

住宅用地特例とは（課税標準を最大6分の1に軽減）

住宅が建っている土地は「住宅用地」として、固定資産税の課税標準額が軽減されます。一般的な目安として、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準が6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）は3分の1に軽減されるとされています（都市計画税はそれぞれ3分の1・3分の2）。この特例があるおかげで、住宅の建つ土地の固定資産税は本来より大きく抑えられているのです。

特例が外れると税額が最大6倍になる理屈

問題は、この特例が「住宅として使われている土地」を前提にしている点です。空き家が管理されずに放置され、後述する「特定空家等」「管理不全空家等」に指定されて自治体から勧告を受けると、その土地は住宅用地特例の対象から外されます。6分の1に軽減されていた課税標準が本来の水準に戻るため、単純計算で固定資産税が最大6倍になり得る、という仕組みです。ただし実際の税額は評価額・負担調整措置・自治体の運用によって変わるため、厳密に6倍になるとは限りません。金額の目安は所在地の自治体（固定資産税課）にご確認ください。

税負担を含めた活用方法の全体像は、空き家の活用方法（売る・貸す・更地・転用の比較）で比較しています。

「いつから」6倍になるのか：指定から勧告までの流れ

重要なのは、空き家というだけで即座に6倍になるわけではないことです。税負担が上がるまでには段階があり、途中で改善すれば特例は維持されます。一般的な流れは次のとおりです。

段階	自治体の対応	固定資産税への影響
①指定	「特定空家等」または「管理不全空家等」に該当すると判断	この時点では変わらない
②助言・指導	状態の改善を促す。ここで改善すれば問題なし	変わらない（特例は維持）
③勧告	指導しても改善されない場合に勧告を出す	ここで住宅用地特例が外れる
④命令・行政代執行	勧告にも従わない場合。過料や強制的な措置の対象に	特例解除に加え、さらなる負担・費用が生じ得る

固定資産税は毎年1月1日時点（賦課期日）の状況で課税されます。そのため、勧告を受けた土地は翌年度分の固定資産税から特例が外れるのが一般的です。逆に、勧告を受けても年内に空き家の状態を改善すれば、特例が維持され増税を避けられる場合があります。「勧告」が分かれ目である点を押さえておくことが大切です。具体的なタイミングや運用は自治体によって異なるため、詳しくは所在地の自治体・国土交通省の情報をご確認ください。

特定空家と管理不全空家の違い（2023年の法改正）

6倍化の対象は、もともと「特定空家等」だけでした。しかし2023年12月に施行された改正空家対策特別措置法（空家等対策の推進に関する特別措置法）により、新たに「管理不全空家等」が加わり、対象範囲が広がりました。これにより、まだ深刻な状態に至っていない空き家も、早い段階で増税リスクの対象になり得ます。

• 特定空家等：倒壊のおそれ・著しく衛生上有害・著しく景観を損なうなど、そのまま放置すると危険な状態にある空き家。以前から6倍化（特例解除）の対象。
• 管理不全空家等：現時点で特定空家ほど深刻ではないが、適切な管理がされておらず、放置すれば特定空家になるおそれのある空き家。2023年改正で新たに勧告・特例解除の対象に。

つまり、「まだ倒れそうではないから大丈夫」という段階の空き家でも、管理を怠れば増税リスクがあるのが改正後の状況です。カテゴリーの正確な定義や自治体ごとの判断基準は改正・運用によって変わるため、判断に迷う場合は所在地の自治体窓口や専門家にご相談ください。

6倍化を避ける最も確実な方法は「住宅として使い続ける」こと

ここまで見てきたとおり、住宅用地特例は「その土地が住宅として使われていること」を前提にした軽減措置です。裏を返せば、建物を住宅として使い続けている限り、特例は維持され、勧告や6倍化の対象にはなりません。空き家対策として一般的に挙げられる選択肢を整理すると、次のようになります。

対策	固定資産税への影響	特徴
そのまま放置	指定・勧告で最大6倍のリスク	最もリスクが高い。管理費や近隣トラブルの負担も残る
解体して更地にする	住宅用地特例が外れ、土地の税負担が上がる	解体費がかかり、更地にすると特例が使えなくなる
売却する	手放すため負担はなくなる	まとまった現金は得られるが、資産と将来の収益源を失う
住宅として賃貸活用する	住宅用地特例を維持しつつ収益も得られる	建物を活かしながら固定資産税リスクと空き家管理の負担を同時に解消できる

4つのうち、固定資産税の軽減を保ちながら、放置による増税リスクも回避し、さらに収益まで生み出せるのが「住宅として賃貸活用する」という選択肢です。人が住む状態を維持することで、そもそも「空き家」ではなくなり、特定空家・管理不全空家に指定される前提が消えます。空き家の活用方法全般については、オーナー向けコラムの相続空き家の活用に関する記事もあわせてご覧ください。本記事はその税制面の詳細編にあたります。

実際に住宅として活かす方法のひとつが、実家の空き家をシェアハウスに転用する流れです。

空き家をシェアハウス・家具家電付き賃貸として活用する

「とはいえ、築年数が古くて一般賃貸では借り手がつかない」という空き家も少なくありません。相続した実家が築40〜50年を超え、3点ユニット（風呂・トイレ・洗面が一体）で、室内に洗濯機置き場すらないようなケースです。こうした一般賃貸では敬遠されがちな物件でも、入居者層と貸し方を変えれば収益物件として活用できるのがシェアハウスや家具家電付き賃貸という方法です。

クロスハウスは全国11都市で約3,000室を運営し、稼働率は90%以上を維持しています。運営物件には一般賃貸では扱いが難しいとされる築古物件も数多く含まれます。

• XROSS方南町1（杉並区堀ノ内・木造一軒家）― 1962年築を2016年に借り上げ。築54年時点での再生実績
• pal笹塚1（渋谷区・木造・1967年築）
• pal高田馬場2（新宿区・1965年築）
• XROSS三軒茶屋3（世田谷区・1970年築）

これらは築50年前後の物件ですが、シェアハウスとして運営することで入居者に選ばれ続けています。集客を支えるのは、月間数十万PV以上・多言語対応の自社サイト、SUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータル掲載、国内外数百社の代理店ネットワーク、そして累計700社・1万室の法人需要です。約20年にわたり築古物件を含めて空室を埋め続けてきました。実際の借り上げ実績は借り上げ・管理の実績ページで公開しています。運営体制の詳細は当社の特徴・管理体制のページをご覧ください。

賃貸活用には、運営会社が一括で借り上げて毎月定額の賃料を支払う「サブリース（借り上げ）」と、所有権をオーナー様に残したまま運営を委託する「管理委託」があります。クロスハウスは両方に対応しており、空室リスクを避けたい方はサブリース、稼働率次第で収益を伸ばしたい方は管理委託と、物件やご希望に合わせて選べます。

転用にかかる費用の目安は、戸建てのシェアハウス転用費用の相場で項目別に示しています。

よくある質問

空き家の固定資産税はいつから6倍になりますか

空き家であるだけで自動的に6倍になるわけではありません。「特定空家等」または「管理不全空家等」に指定され、自治体から改善の勧告を受けた場合に、土地の住宅用地特例が外れます。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、勧告を受けた土地は一般的に翌年度分の固定資産税から負担が上がります。具体的なタイミングは自治体によって異なるため、所在地の自治体にご確認ください。

なぜ6倍という数字になるのですか

住宅が建つ土地には「住宅用地特例」があり、200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されるのが一般的です。勧告を受けてこの特例が外れると、6分の1の軽減がなくなり、課税標準が本来の水準に戻ります。その結果、単純計算で最大6倍になり得るという理屈です。ただし評価額や負担調整措置により実際の税額は変わるため、厳密に6倍になるとは限りません。

管理不全空家と特定空家は何が違うのですか

特定空家等は、倒壊のおそれや衛生・景観への著しい悪影響があるなど、放置すると危険な状態の空き家です。管理不全空家等は、そこまで深刻ではないものの、適切な管理がされず放置すれば特定空家になるおそれのある空き家で、2023年12月施行の改正法で新たに勧告・特例解除の対象に加わりました。まだ深刻でない段階の空き家も対象になり得る点が改正のポイントです。

更地にすれば固定資産税は下がりますか

いいえ、逆に上がることが一般的です。建物を解体して更地にすると、その土地は「住宅用地」ではなくなるため住宅用地特例が使えなくなり、土地の固定資産税負担が上がります。加えて解体費もかかります。税負担だけを見れば、住宅として使い続けるほうが特例を維持できるため有利になるケースが多いといえます。判断の前に自治体・税理士へご確認ください。

築年数がかなり古い空き家でも賃貸活用できますか

活用できる可能性があります。クロスハウスには1962年築（借り上げ時点で築54年）の物件を再生した実績があり、3点ユニットや洗濯機置き場のない物件も、シェアハウス・家具家電付き賃貸として運営することで入居者に選ばれています。重要なのは築年数そのものより立地や環境です。ただし建物の安全性に問題がある場合は補修などの検討が必要になることもあるため、まずは現地診断でご相談ください。

相続した空き家の活用や売却も相談できますか

はい、承ります。相続で引き継いだ空き家を「固定資産税だけかかって使えていない」「手放すのは惜しい」というご相談は少なくありません。賃貸活用・売却・相続に関するご相談を受け付けています。相続税や固定資産税の詳細な計算は税理士など専門家との連携が必要になる場合がありますので、状況をお聞きしたうえで適切な進め方をご案内します。不動産の売買・相続については不動産売買・相続の相談ページもご覧ください。

※サブリース（借り上げ）契約に関するご注意：契約期間中でも、経済事情の変動等を理由に運営会社からオーナー様へのお支払い賃料の減額を請求される場合があります（借地借家法第32条）。オーナー様からの中途解約には正当な事由を要する場合があるほか、免責期間・原状回復や修繕費の負担区分などの条件は、契約時に賃貸住宅管理業法に基づく重要事項説明で書面にてご確認いただけます。

※用途転換時の法令確認：戸建てやアパートをシェアハウス等へ転用する場合、建築基準法上「寄宿舎」に該当し用途変更に伴う建築確認が必要になることや、消防法上の設備（自動火災報知設備・誘導灯等）の設置が求められることがあります。旧耐震基準（1981年5月以前）の物件では耐震性の確認が必要になる場合もあります。可否・費用は物件と所在地の条例により異なるため、所管行政庁や専門家への確認を前提にご検討ください。

まとめ：勧告を受ける前に、活用という選択肢を

空き家の固定資産税が最大6倍になるのは、特定空家等・管理不全空家等に指定され、自治体から勧告を受けて住宅用地特例が外れたときです。2023年の法改正で対象が広がり、深刻な状態に至っていない空き家も増税リスクを抱えるようになりました。一方で、この特例は「住宅として使われていること」を前提にしているため、建物を住宅として活用し続ければ特例は維持され、6倍化も回避できます。放置・解体・売却に比べ、賃貸活用は税負担の軽減と収益の両立が可能な選択肢です。築古で借り手がつかないと諦めていた物件でも、クロスハウスは築54年の再生実績を含め、全国11都市で管理約3,000室・稼働率90%以上を維持してきました。勧告を受けてしまう前に、まずは物件の活用ポテンシャルを確かめてみてください。判断材料として資料ダウンロードもご活用いただけます。なお本記事の税制情報は一般的な目安であり、最新の制度・数値は所在地の自治体・国土交通省・国税庁の情報や税理士にてご確認ください。