空室が埋まらないとき、募集条件を「日本人に限る」で続けていると、そもそも入居希望者の母集団を自ら狭めていることになります。空室対策として外国人入居者を受け入れると、日本語学校・留学・就労などで住まいを探す新しい需要を取り込め、稼働率の底上げにつながります。一方で「言葉が通じるか」「文化の違いでトラブルにならないか」「家賃を払ってもらえるか」といった不安から、受け入れをためらうオーナー様も少なくありません。結論から言えば、これらの不安は多言語での集客・入居審査・入居後サポートの仕組みを整えることで、その大半を解消できます。クロスハウスは全国11都市で約3,000室・稼働率90%以上を維持し、累計5万人以上の入居者を受け入れてきました。そのうち多くを国内で新生活を始める外国人の方が占めます。本記事では、なぜ外国人受け入れが空室対策として有効なのか、そしてオーナー様が感じる不安をどう解消するのかを、自社の運営実績から解説します。

なぜ空室対策として外国人入居者の受け入れが有効なのか

外国人入居者の受け入れが空室対策になる理由は、大きく3つあります。

• 入居希望者の母集団が広がる：日本語学校・専門学校・大学への留学、就労、ワーキングホリデーなど、日本で住まいを探す外国人の需要は都市部を中心に安定しています。「日本人限定」を外すだけで、これまで届かなかった層に物件を提示できます。
• 一般賃貸で敬遠されがちな条件が障害になりにくい：初期費用を抑えて住み始めたい層が多く、築年数や間取りの古さより「月々の総支払額」「立地・生活圏」を優先する傾向があります。築古・狭小といった条件でも入居が付きやすくなります。
• 閑散期の空室を埋めやすい：日本人の異動・進学は1〜3月に集中しますが、留学生や就労者の来日は年間を通じて発生します。国内需要が落ち着く時期の空室対策として機能します。

つまり外国人受け入れは、単なる「間口の拡大」ではなく、需要の総量と時期の両面から空室リスクを下げる施策です。問題は「どうやってその需要に届け、安心して受け入れるか」という運営面にあります。次章から、オーナー様が感じる不安を一つずつ見ていきます。

すでに長期空室が発生している物件では、アパートの空室が半年続くときの原因診断と対策から着手してください。

外国人受け入れでオーナーが感じる4つの不安と、その解消策

外国人入居者の受け入れをためらう理由は、多くの場合「言語」「文化」「トラブル」「審査」の4点に集約されます。それぞれが、どのような仕組みで解消できるのかを整理します。

オーナー様の不安	解消する仕組み
言語：問い合わせ・契約・入居後の連絡が通じるか	集客サイトは多言語対応。契約はオンラインで完結し、入居後の対応も多言語で行うため、オーナー様が直接外国語でやり取りする必要がない
文化：生活習慣の違いでトラブルにならないか	入居時に多言語で生活ルール（ゴミ出し・騒音・共用部の使い方）を説明。入居者アプリで24時間一次対応し、問題の早期発見につなげる
トラブル：近隣クレーム・原状回復・退去手続き	清掃・設備修繕・近隣対応・クレーム対応まで運営会社が代行。オーナー様の実務負担を大きく軽減する
審査：家賃を払ってもらえるか、身元は確かか	AI入居審査で与信を数値化。反社・犯罪歴・官報・取引履歴などを多角的にチェックし、約5分で審査する

重要なのは、これらをオーナー様が個別に整える必要はないという点です。集客から審査、入居後の対応までを一括で担う運営会社に任せれば、オーナー様は「外国人を受け入れる」という判断だけで、実務は仕組みに乗せられます。以下、特に不安の大きい「審査」と「集客」「入居後サポート」を掘り下げます。

実際に起こりやすいトラブルとその防ぎ方は、外国人賃貸のトラブル対策で具体的に解説しています。

AI入居審査で与信リスクを見える化する

外国人入居者の受け入れで最も不安視されやすいのが「家賃をきちんと払ってもらえるか」という与信の問題です。一般賃貸では、外国籍というだけで審査を通しにくかったり、連帯保証人を用意できずに断念したりするケースが少なくありません。

クロスハウスはAI入居審査を活用し、申込者の与信を数値化しています。反社会的勢力との関わり・犯罪歴・官報情報・SNS上の評判・取引履歴などを多角的にチェックし、約5分で審査結果を出します。人の主観や「なんとなくの不安」ではなく、データに基づいて受け入れ可否を判断できるため、国籍を理由に一律で断るのではなく、個々の申込者を公平かつ客観的に評価できます。これにより、オーナー様が抱く「素性が分からない」という不安を、仕組みで小さくしています。

AI審査の仕組みそのものは、入居審査へのAI導入で変わることでまとめています。

多言語の集客で「母集団」を増やす

外国人入居者を受け入れると決めても、その層に物件が届かなければ空室は埋まりません。集客の間口こそが空室対策の要です。

クロスハウスの自社サイトは多言語に対応し、月間で数十万PV以上に達します。さらにSUUMOやLIFULL HOME’Sを含む数十サイトのポータルに掲載し、いえらぶCLOUDで空室状況をリアルタイム連動しています。加えて、留学エージェント・日本語学校・人材紹介・社宅代行など国内外数百社の代理店ネットワークを持ち、来日前・来日直後の住まい探し需要を直接取り込んでいます。「日本人だけを対象にした募集」とは母集団の規模がそもそも異なります。この集客力が、稼働率90%以上を支えています。集客・管理体制の詳細は当社の特徴・管理体制のページをご覧ください。

留学生を対象にする場合は入退去の時期が読める利点があります。詳しくは空室対策に留学生を受け入れる実務をご覧ください。

多言語の入居者サポートで運営の実務を任せる

受け入れた後の運営こそ、オーナー様が最も負担を感じる部分です。クロスハウスは入居者対応を日本語・英語・中国語（簡体字・繁体字）・韓国語などの多言語で行い、東証上場企業が開発した入居者アプリでAIが24時間・多言語で一次対応します。

生活ルールの説明、設備の不具合、近隣トラブル、退去手続きといった連絡はすべて運営会社が窓口となり、オーナー様が外国語で入居者と直接やり取りする場面はありません。共用部は週1回の清掃サポートに加え、私物回収ボックス・監視カメラ・スマートキーなどで美化と安全を管理します。累計5万人以上の入居者を受け入れてきた運営ノウハウが、文化や言語の違いから生じがちなトラブルの芽を早期に摘む体制につながっています。

外国人受け入れを成功させる3つのポイント

外国人入居者の受け入れを空室対策として成功させるには、次の3点が鍵になります。

• 集客・審査・サポートを一括で担える運営体制を選ぶ：断片的に外国人を受け入れるとトラブル対応や言語の負担がオーナー様に集中します。集客から入居後まで一気通貫で任せられる体制を選ぶことが、負担を増やさずに稼働を上げる近道です。
• 客観的な審査でリスクを管理する：「外国人だから不安」ではなく、与信データに基づいて個別に判断する仕組みを使うことで、受け入れの間口を広げつつ滞納リスクを抑えられます。
• 物件に合った契約形態を選ぶ：空室リスクを避けたいならサブリース（借り上げ）、稼働次第で収益を伸ばしたいなら管理委託。物件の立地・状態に応じて選択します。

サブリースと管理委託、どちらで受け入れるか

外国人入居者の受け入れを始める際、運営会社との契約形態は主に2つです。

• サブリース（借り上げ）：運営会社が物件を一括で借り上げ、オーナー様には毎月定額の賃料をお支払いします。空室リスクは運営会社が負うため収入が安定し、外国人受け入れに伴う集客・審査・トラブル対応もすべて運営会社側で完結します。
• 管理委託：所有権はオーナー様のまま、運営業務を委託する形態です。稼働率が上がれば収益も伸びますが、空室リスクはオーナー様が負います。集客力に期待できる立地で収益を伸ばしたい場合に向きます。

クロスハウスはサブリース・管理委託の両方に対応しています。なお、サブリース契約は賃貸住宅管理業法上の重要事項説明の対象で、契約更新時の賃料改定などの条件を事前にご説明します。どちらが物件に合うかは、立地・築年数・オーナー様が求める安定性と収益性のバランスによって変わるため、実績データを基に個別にご提案します。実際の借り上げ・管理の状況は借り上げ・管理の実績ページで公開しています。

契約形態ごとの負担の違いは、管理委託とサブリースの違い（費用・リスク・収益で比較）で比較しています。

よくある質問

外国人入居者を受け入れると、本当に空室対策になりますか

はい、有効な空室対策になり得ます。留学・就労・ワーキングホリデーなどで住まいを探す外国人の需要は都市部を中心に安定しており、来日は年間を通じて発生します。「日本人限定」を外すだけで入居希望者の母集団が広がり、日本人の異動が落ち着く時期の空室も埋めやすくなります。クロスハウスは累計5万人以上の入居者を受け入れ、全体の稼働率90%以上を維持しています。

言葉が通じず、入居者とやり取りできるか不安です

オーナー様が直接外国語でやり取りする必要はありません。クロスハウスの集客サイトは多言語に対応し、契約はオンラインで完結します。入居後の対応も日本語・英語・中国語・韓国語などの多言語で行い、入居者アプリがAIで24時間一次対応します。連絡の窓口はすべて運営会社が担います。

家賃の滞納や、身元が確かかどうかが心配です

クロスハウスはAI入居審査で申込者の与信を数値化し、反社・犯罪歴・官報・取引履歴などを多角的にチェックしたうえで約5分で審査します。国籍で一律に判断するのではなく、データに基づいて個々の申込者を客観的に評価するため、受け入れの間口を広げつつリスクを管理できます。

文化や生活習慣の違いによるトラブルが心配です

入居時にゴミ出し・騒音・共用部の使い方といった生活ルールを多言語で説明し、入居者アプリで24時間一次対応することで、問題を早期に発見できる体制を整えています。近隣クレームや設備トラブルの対応も運営会社が代行します。累計5万人以上の受け入れ実績で培ったノウハウが、トラブルの芽を早期に摘むことにつながっています。

築古の物件でも外国人入居者は付きますか

付きやすい傾向があります。初期費用を抑えて住み始めたい層が多く、築年数や間取りの古さより月々の総支払額や立地・生活圏を優先する入居者が中心だからです。一般賃貸で敬遠されやすい築古・狭小といった条件でも、入居者層と貸し方を工夫すれば収益化できる可能性があります。物件の状況に応じて診断します。

外国人受け入れの実務はオーナーがどこまで負担しますか

集客・審査・契約・入居後のサポート・清掃・トラブル対応まで運営会社が一括で担うため、オーナー様の実務負担は大きく軽減されます。特にサブリース（借り上げ）契約なら、空室リスクも含めて運営会社が引き受けるため、オーナー様は毎月定額の賃料を受け取るだけになります。契約形態は物件に合わせてご提案します。

まず何から相談すればよいですか

所有物件の立地・築年数・現在の空室状況をお聞かせいただければ、外国人入居者を受け入れた場合の収益ポテンシャルを無料で診断します。受け入れに向けた準備や、サブリース・管理委託のどちらが向くかもあわせてご提案します。まずはお気軽にご相談ください。

まとめ：外国人受け入れは、仕組みで不安を消せる空室対策

「日本人限定」で募集を続けることは、入居希望者の母集団を自ら狭めることを意味します。外国人入居者の受け入れは、需要の総量と時期の両面から空室リスクを下げる有効な空室対策です。ためらいの原因になりがちな「言語」「文化」「トラブル」「審査」の4つの不安は、多言語の集客・AI入居審査・多言語の入居者サポートといった仕組みで、その大半を解消できます。クロスハウスは全国11都市で管理約3,000室・稼働率90%以上を維持し、累計5万人以上の入居者を受け入れてきました。空室にお悩みなら、外国人受け入れという選択肢を一度検討してみてください。資料ダウンロードはこちらからもご検討いただけます。