賃貸住宅管理業法は、管理会社に登録と説明・報告の義務を課し、サブリース契約の広告や勧誘を規制する法律です。オーナーが契約の前後に確かめたい点を、条文に沿って整理します。

賃貸住宅管理業法とは｜管理会社とサブリースの2つのルール

賃貸住宅管理業法は、正式には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」といい、2020年（令和2年）6月に公布されました。オーナーから見ると、中身は大きく2つに分かれます。1つは、管理を任せる会社（管理会社）に登録と業務のルールを定めた部分。もう1つは、物件を一括で借り上げて入居者に貸す会社（サブリース会社）との契約にルールを定めた部分です。

サブリースのルールが先に始まったため、この法律は「サブリース新法」と呼ばれることもあります。背景には、「家賃保証」をうたって建築や借り上げを勧めたのに、後から賃料が下がったり、契約を解除されたりするトラブルが相次いだことがあります。

出典：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、国土交通省「賃貸住宅管理業法 法律、政省令、解釈・運用の考え方、ガイドラインについて」（2026年11月時点）

管理を任せる会社に課される主な義務

管理会社は、オーナーに代わって家賃や敷金を預かり、建物の点検や修繕を手配する立場です。そのため、条文で次のような義務が定められています。

出典：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」、同法施行規則（2026年11月時点）

契約前の重要事項説明で書面に書かれること

管理を委託する前に受け取る重要事項説明書には、施行規則第31条で次の事項を書くことになっています。説明を受けるときは、とくに報酬に含まれない費用と、責任・免責の範囲を確かめておくと、後から「その費用は別です」と言われる行き違いを防げます。たとえば入居者募集の広告料、設備の修理・交換の費用、退去時の原状回復工事の費用などは、管理の報酬とは別にかかることがあります。

• 管理会社の商号と、登録年月日・登録番号
• 管理業務の対象になる賃貸住宅
• 管理業務の内容と実施方法
• 報酬の額と、支払いの時期・方法
• 報酬に含まれない管理業務の費用で、通常必要になるもの
• 管理業務の一部を再委託するかどうか
• 責任と免責に関する事項
• オーナーへの報告に関する事項
• 契約期間、更新と解除に関する事項

定期報告は1年を超えない期間ごと

管理会社は、管理受託契約を結んだ日から1年を超えない期間ごと、および契約期間が終わった後に遅滞なく、管理業務報告書を作ってオーナーに交付し、説明しなければなりません。報告書には、報告の対象期間、管理業務の実施状況、入居者からの苦情の発生状況と対応状況が書かれます（施行規則第40条）。

200戸未満の会社には登録の義務がありません。登録を受けて「賃貸住宅管理業者」になった会社には、規模にかかわらずここで挙げた義務がかかります。任せている会社が登録しているかどうかは、重要事項説明書の登録番号の欄で確かめられます。管理会社の選び方は賃貸管理会社の選び方でも解説しています。

サブリース（特定賃貸借契約）のルール

サブリースのルールは、管理戸数にかかわらず、借り上げを行うすべての会社にかかります。サブリース会社から頼まれて借り上げを勧める建設会社や不動産会社など（勧誘者）も、広告と勧誘のルールの対象です。

このほか国土交通大臣は、違反した会社に必要な措置をとるよう指示し、1年以内の期間を限って勧誘や業務の停止を命じることができ、その内容は公表されます（第33条・第34条）。

出典：e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（第28条〜第36条、第42条、第44条）（2026年11月時点）

サブリースの重要事項説明で、とくに見ておきたい項目

サブリースの重要事項説明書には、施行規則第45条で14の事項を書くことになっています。オーナーの収入と出口に関わるのは、次の項目です。

• オーナーに支払う家賃の額・支払日・支払方法と、その変更に関する事項
• 建物の維持保全をどう行い、費用をどちらが負担するか
• 損害賠償額の予定や違約金
• 契約期間、更新と解除に関する事項
• 契約が終わったとき、入居者との契約（転貸借）をどう引き継ぐか
• 借地借家法など、契約に関わる法令の概要

なかでも家賃は、契約期間中でも、経済事情の変動などを理由にサブリース会社から減額を請求されることがあります（借地借家法第32条）。国土交通省のガイドラインも、「家賃保証」のように誤解を招きやすい言葉を広告に使う場合の表示方法を示しています。「家賃が保証される」という言葉だけで判断せず、変わる条件を書面で確かめることが大切です。解約の条件はサブリース解約の違約金、家賃の見直しの進め方は家賃の値上げ（賃料増額請求）の進め方も参考にしてください。

出典：同法施行規則（第45条）、国土交通省「賃貸住宅管理業法 法律、政省令、解釈・運用の考え方、ガイドラインについて」（サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン）（2026年11月時点）

契約の前後にオーナーが確かめたいこと

法律で決まっているのは、会社が守るべき最低限のルールです。説明を受ける側のオーナーも、次の点を手元の書面で確かめておくと、契約後の行き違いを減らせます。

• 重要事項説明を、契約を結ぶ前に受けたか
• 重要事項説明書に、登録年月日・登録番号が書かれているか（管理委託の場合）
• 報酬に含まれない費用が具体的に書かれているか
• サブリースの家賃が見直される時期と、見直しの条件
• 修繕費・原状回復費の負担区分
• 解約の条件と、契約が終わった後の入居者の扱い
• 定期報告がいつ、どの形で届くか

管理委託とサブリースのどちらが合うかは、手取りの安定と、自分で負う空室リスクのどちらを重く見るかで変わります。違いは管理委託とサブリースの違い、仕組みと注意点はサブリースとは？で解説しています。今の管理会社に不満がある場合は、管理会社を変更するタイミングもご覧ください。

クロスハウスは、家具家電付きアパートメントやシェアハウスを3,000室以上運営し、物件の立地や間取りに合わせて借り上げ（サブリース）などの貸し方をご提案しています。借り上げの条件は、契約の前に重要事項説明書でご説明します。

よくある質問

賃貸住宅管理業法はいつから施行されていますか？

サブリース（特定賃貸借契約）に関するルールは2020年12月15日から、管理会社の登録制度を含む法律の全体は2021年6月15日から施行されています。法律は2020年6月に公布されたもので、サブリースのルールを先に始めたことから「サブリース新法」と呼ばれることもあります。

管理を任せている会社が登録しているかは、どこで確かめられますか？

賃貸住宅管理業者は、管理受託契約を結ぶ前の重要事項説明書に、商号と登録年月日・登録番号を書くことになっています（施行規則第31条）。手元の重要事項説明書を見るのが確実です。登録制度の案内は、国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトにも載っています。

自分で管理している大家にも、この法律は関係ありますか？

この法律の「賃貸住宅管理業」は、賃貸住宅の持ち主から委託を受けて、維持保全などの管理業務を行う事業を指します（第2条）。自分の物件を自分で管理しているオーナーは、委託を受けていないため登録の対象になりません。管理を会社に任せたり、サブリースを使ったりするときに、相手の会社に義務がかかる法律です。

サブリースの家賃は、契約期間中に下がることがありますか？

あります。サブリースの契約は建物の賃貸借なので、借地借家法第32条により、経済事情の変動などを理由に運営会社から賃料の減額を請求されることがあります。そのため賃貸住宅管理業法では、家賃の額と、その変更に関する事項を、契約前の重要事項説明で書面にして説明することになっています（施行規則第45条）。「家賃保証」といった言葉だけで判断せず、変更の条件を書面で確かめてください。

管理会社からの定期報告には、何が書かれますか？

管理受託契約を結んだ日から1年を超えない期間ごと、および契約期間が終わった後に遅滞なく、管理業務報告書で報告を受けます。書かれるのは、報告の対象期間、管理業務の実施状況、入居者からの苦情の発生状況と対応状況です（施行規則第40条）。修繕や苦情への対応が契約どおりに進んでいるかを見ておくと、管理会社を見直すときの材料にもなります。

サブリース会社の説明が事実と違っていた場合は、どうすればよいですか？

この法律では、誰でも国土交通大臣に申し出て、適当な措置をとるよう求めることができます（第35条）。国土交通大臣は、違反した会社に指示や1年以内の業務停止を命じ、その内容を公表できます（第33条・第34条）。契約の取消しや損害賠償など個別の解決は、弁護士などの専門家に相談してください。

まとめ

賃貸住宅管理業法は、管理を任せる会社とサブリース会社の両方にルールを定めた法律です。管理会社は200戸以上で登録が義務になり、契約前の重要事項説明、預かったお金の分別管理、1年を超えない期間ごとの報告が求められます。サブリース会社には、誇大広告や不当な勧誘の禁止と、契約前の重要事項説明が求められます。家賃の変更、費用の負担、解約の条件は、契約前に書面で確かめることが、オーナーにとっていちばんの備えになります。