原状回復ガイドラインでは、日焼けや家具の跡などの通常損耗・経年変化はオーナー負担、入居者の過失による傷は入居者負担が原則です。経過年数の考え方と、特約・敷金精算の注意点をまとめました。

原状回復ガイドラインとは｜退去時の費用負担の目安

原状回復ガイドラインは、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のことです。1998年（平成10年）に取りまとめられ、2004年の改訂を経て、いまの版は2011年（平成23年）8月の再改訂版です。賃貸住宅の退去時に、修繕の費用をオーナーと入居者のどちらが負担するかについて、一般的なルールを示しています。

ガイドラインは「原状回復」を、入居者が住んでいた間に生じた建物の価値の減少のうち、入居者の故意・過失、善管注意義務違反（注意して使う義務を怠ること）、その他通常の使用を超える使い方による損耗・毀損を元に戻すことと定義しています。借りたときの状態に戻すことではない、という点がまず大事です。

この考え方は、2020年4月に施行された改正民法で条文になりました。民法第621条は、入居者は退去時に損傷を元に戻す義務を負うとしたうえで、その損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いています。ガイドライン自体は法律ではありませんが、退去精算の話し合いや相談窓口では、この考え方が目安になります。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（2026年11月時点）、e-Gov法令検索「民法」（第621条）

オーナーが負担するもの・入居者が負担するもの

ガイドラインは、建物の傷みを3つに分けています。日照などによる自然な劣化（経年変化）と、普通に暮らしていて生じる傷み（通常損耗）はオーナーの負担です。入居者の不注意や手入れ不足で生じた傷みが、入居者の負担になります。代表的な例を、ガイドラインの別表から抜き出しました。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 別表1・別表3（2026年11月時点）

線引きの考え方は、次の入居者を迎えるための化粧直しやグレードアップはオーナー負担、入居者の使い方しだいで生じたものは入居者負担、というものです。結露のように建物の構造が原因でも、入居者が放置して広げた部分は入居者負担と判断されることが多い、とされています。

経過年数で、入居者の負担は小さくなる

入居者が傷を付けた場合でも、修繕費の全額を請求できるとは限りません。クロスや設備は年数とともに価値が下がっており、その分はもともとオーナーが負担すべきものだからです。ガイドラインは、税法の耐用年数を参考に、年数が経つほど入居者の負担割合が下がる計算を示しています。

たとえばクロスは、6年で残存価値が1円になる直線で考えます。入居時に張り替えたばかりのクロスを3年後に入居者が傷つけた場合、入居者の負担は張替え費用のおよそ半分です（張替え費用が仮に6万円なら、約3万円）。6年を超えて住んでいれば、価値はほぼ残っていません。入居時点ですでに古かった場合は、その分だけ出発点を下げて計算します。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 第1章・別表2（2026年11月時点）

修繕費そのものの相場や周期は、アパートの修繕費の目安で整理しています。

負担の単位は「最低限の補修範囲」

原状回復は傷んだ部分を元に戻すことなので、費用も補修できる最小の範囲が基本です。ガイドラインの目安は、クロスは㎡単位が望ましく、傷を含む一面分までは入居者負担としてもやむを得ない、畳は1枚単位、フローリングは㎡単位、襖は1枚単位、柱は1本単位です。

色や柄をそろえるために部屋全体のクロスを張り替えても、一面を超える分はオーナー負担です。部屋全体をそろえるのは商品価値を保つためで、グレードアップの要素があると考えられているからです。

入居者に負担を求める特約の3つの要件

契約は、法令に反しない範囲で自由に決められます。そのため、通常損耗の一部を入居者の負担にする特約（たとえば退去時のクリーニング費用）を結ぶこともできます。ただしガイドラインは、入居者に特別な負担を課す特約は、次の3つを満たさないと効力を争われるおそれがあるとしています。

• 特約が必要で、暴利的でないなど、客観的・合理的な理由があること
• 入居者が、通常の原状回復義務を超えた負担を負うことを認識していること
• 入居者が、その負担を負う意思を表示していること

最高裁判所の判決（2005年12月16日）も、通常損耗の補修費用を入居者に負わせるには、負担する範囲が契約書に具体的に書かれているか、口頭で説明して入居者がはっきり認識し合意したことが必要だと判断しています。さらに消費者契約法第10条は、消費者の利益を一方的に害する条項を無効としています。

特約を入れるなら、項目と金額（または計算方法）を契約書に書き、契約時に説明しておくことが欠かせません。ガイドラインには、契約書に添付できる原状回復の条件の様式（別表3）も載っています。

出典：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 第1章（2026年11月時点）、e-Gov法令検索「消費者契約法」（第10条）

敷金の精算と返還のルール

退去時の原状回復費用は、預かっている敷金から差し引いて精算するのが一般的です。民法第622条の2は、賃貸借が終わって物件の明け渡しを受けたとき、受け取った敷金から未払いの家賃などの入居者の債務を差し引いた残りを、入居者に返すと定めています。

差し引けるのは、入居者が負担すべき原状回復費用までです。通常損耗や経年変化の修繕費を敷金から差し引くことはできません（特約で有効に合意している場合を除く）。精算の内訳を示すときは、ガイドラインの別表4（精算明細の様式）のように、修繕箇所・単位・経過年数による負担割合を並べると、入居者にも根拠が伝わります。

出典：e-Gov法令検索「民法」（第622条の2）、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」 別表4（2026年11月時点）

トラブルを防ぐために、入居時と退去時にやること

ガイドラインが最初に挙げている対策は、物件の状態をきちんと記録することです。退去時に「入居前からあった傷か」で争いになるのを防げます。

• 入居時に、入居者と一緒に部屋の状態を確認し、日付入りの写真とチェックリストで残す（ガイドラインに確認リストの例あり）
• 契約時に、原状回復の条件と特約の内容を書面で説明する
• 設備の使い方や結露・換気の注意点を、入居時に伝えておく
• 退去時は入居者の立会いのもとで確認し、入居時の記録と見比べる
• 精算書には、修繕の範囲・単位・経過年数による負担割合を書く

話し合いでまとまらない場合は、60万円以下の金銭の支払いを求める少額訴訟や、調停などの手続きを使えます。ガイドラインの第2章で紹介されています。外国籍の入居者との行き違いを防ぐ工夫は、外国人賃貸のトラブル対策も参考にしてください。

オーナー負担の原状回復費は、経費として扱える

オーナーが負担した修繕のうち、元の状態に戻すためのものは、不動産所得の必要経費（修繕費）になります。グレードアップのように建物の価値を高める工事は資本的支出として、減価償却で数年に分けて経費にします。区別のしかたは不動産所得の確定申告｜経費になるもの・ならないもので解説しています。

管理の任せ方で、退去精算の手間は変わる

自主管理では、退去の立会い、修繕の見積もり、入居者への精算の説明まで、オーナーが行います。管理会社に委託すれば、立会いや見積もりの手配は任せられますが、どこまでを貸主負担にするかの最終判断と費用の負担はオーナーに残ります。

借り上げ（サブリース）では、運営会社が入居者に部屋を貸す立場になるため、入居者との退去立会いや精算は運営会社が行います。オーナーと運営会社の間で、修繕や原状回復の費用をどう分けるかは契約で決まるので、契約前の重要事項説明で確かめておきましょう。仕組みの違いは管理委託とサブリースの違い、説明を受けるときのルールは賃貸住宅管理業法とはで解説しています。

クロスハウスは、家具家電付きアパートメントやシェアハウスを3,000室以上運営し、物件の立地や間取りに合わせて借り上げ（サブリース）などの貸し方をご提案しています。退去のたびの立会いや修繕の手配に手間を感じている場合は、お気軽にご相談ください。

よくある質問

原状回復ガイドラインに法的な拘束力はありますか？

ガイドラインは国土交通省が示した指針で、法律ではありません。契約の内容は、法令に反しない範囲で当事者が決められます。ただし民法第621条は、通常の使用による損耗と経年変化を入居者の原状回復義務から除いています。ガイドラインもこの考え方と過去の裁判例をもとにまとめられているため、退去精算の目安として広く使われています。

タバコのヤニや臭いは、入居者の負担にできますか？

ガイドラインでは、喫煙で居室全体のクロスがヤニで変色したり臭いが付いたりした場合に限り、その居室全体のクリーニングまたは張替え費用を入居者の負担とするのが妥当としています。クロスの経過年数（6年で残存価値1円）は考慮します。

退去時のハウスクリーニング費用を、入居者に請求できますか？

ガイドラインでは、入居者が通常の清掃（ゴミの撤去、掃き掃除・拭き掃除、水回りや換気扇の油汚れの除去など）をしていれば、専門業者によるクリーニングはオーナーの負担です。入居者の負担にしたい場合は、特約として範囲や金額を契約書に具体的に書き、入居者がそれを理解して合意している必要があります。

6年以上住んだ部屋のクロスに傷があった場合、費用は請求できませんか？

経過年数を考慮すると、クロスの価値は6年で1円まで下がるため、張替え費用そのものは請求しにくくなります。ただし入居者には、善良な管理者として注意して使う義務があります。故意・過失で使えない状態にした場合、たとえば落書きを消すための工事費や人件費などは、入居者の負担になることがあります。

ペットによる傷や臭いは、どちらの負担ですか？

ガイドラインの事例では、飼っているペットが付けた柱やクロスの傷・臭いは、しつけや後始末の問題として、入居者の負担と判断される場合が多いとしています。ペットの飼育を禁止している物件で飼っていた場合は、用法違反にあたると考えられます。

敷金は、いつまでに返す必要がありますか？

民法第622条の2では、賃貸借が終わって物件の明け渡しを受けたときに、受け取った敷金から未払いの家賃や原状回復費用など入居者の債務を差し引き、残りを返すと定めています。何日以内という日数の定めはないため、精算の時期は契約書で決めておくのが一般的です。

オーナーが負担した原状回復の費用は、経費になりますか？

元の状態に戻すための修繕は、不動産所得の必要経費（修繕費）になります。一方で、グレードアップのように建物の価値を高めたり使える期間を延ばしたりする工事は資本的支出にあたり、減価償却で数年に分けて経費にします。

まとめ

原状回復ガイドラインの基本は、通常損耗と経年変化はオーナー、入居者の故意・過失や手入れ不足による傷みは入居者が負担する、という線引きです。入居者負担の分も、クロスなら6年で残存価値1円になるように経過年数で減らし、補修の単位も最低限の範囲で考えます。入居者に通常損耗の負担を求めるなら、特約の内容を契約書に具体的に書いて合意を得ることが必要です。入居時の記録と、根拠を示した精算書が、退去時のトラブルをいちばん減らします。