アパートの解体費用は、構造・延床面積・アスベストの有無・付帯物の量で決まり、見積の中身で差が出ます。届出や登記、固定資産税の変化まで、オーナーが先に確認する点をまとめました。

アパートの解体費用は、何で決まるのか

アパートの解体費用は、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）、解体する延床面積、敷地の広さや前面道路の幅、アスベストの有無、庭木やブロック塀などの付帯物の量で変わります。同じ戸数のアパートでも、条件次第で総額は大きく違ってきます。このため、ここでは金額の目安は載せず、見積書のどこを見て比べるかを整理します。

見積書に並ぶ項目は、おおむね次のように分けられます。

見積を比べるときの確認点

見積は1社だけで決めず、同じ条件で数社から取ると、金額の差の理由が見えやすくなります。比べるときは、次の点を確かめておくと判断しやすくなります。

• 「一式」ではなく、数量と単価が書かれているか
• 廃材の処分費・運搬費が含まれているか
• アスベストの事前調査が見積に入っているか
• 付帯物と残置物の扱いが、項目ごとに書かれているか
• 追加費用が出る条件（地中の埋設物・アスベストの発見など）が説明されているか
• 工事の工程と、近隣対応の担当が書かれているか

解体までの流れと、必要な手続き

入居者が退去し、解体業者が決まったら、工事の前後でいくつかの手続きが必要になります。誰が行うのかで整理すると次のとおりです。

出典：e-Gov法令検索「大気汚染防止法」（第18条の15）、「建設リサイクル法」（第9条・第10条）、「建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律施行令」（第2条）、「建築基準法」（第15条）、「不動産登記法」（第57条）（2026年11月時点）

建設リサイクル法の届出は、床面積の合計が80㎡以上の解体工事が対象で、届け出る先は都道府県知事です。実際の窓口は自治体によって違うため、解体業者に確認するか、建物のある自治体の建築担当課に問い合わせます。届出の手続きは解体業者が代行することも多いものの、法律上の届出者は発注者であるオーナーです。

忘れやすい建物滅失登記

解体して建物がなくなったら、所有者は、なくなった日から1か月以内に建物滅失登記を申請しなければなりません。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料に処される可能性があります。登記を済ませないと、登記簿上は建物が残ったままになり、売却や融資、土地の活用のときに支障が出ます。申請は自分でも行えますが、土地家屋調査士に依頼することもできます。

出典：e-Gov法令検索「不動産登記法」（第57条・第164条）（2026年11月時点）

解体すると、固定資産税はどう変わるのか

アパートが建っている土地は、住宅用地として固定資産税の課税標準が下がる特例を受けています。住戸1戸あたり200㎡までの部分は「小規模住宅用地」で価格の6分の1、それを超える部分は「一般住宅用地」で3分の1です。ところが、建物を解体して更地にすると、この特例が使えなくなり、土地の課税標準が最大で6倍になります。

固定資産税は、毎年1月1日の状況で課税されます。年内に解体を終えて更地になっていれば、翌年度から特例なしで計算されます。建て替えや売却の予定が決まっている場合は、解体の時期によって翌年度の税額が変わるため、あらかじめ税額の見込みを確かめておきましょう。

出典：e-Gov法令検索「地方税法」（第349条の3の2・第359条）（2026年11月時点）

入居者が残っているときは、先に退去の話を進める

解体工事は、入居者が全員退去してからでなければ始められません。賃貸借契約が続いている部屋があるときは、オーナーの都合だけで契約を終わらせることはできず、入居者との合意や、更新を拒絶する正当な理由が必要になります。立ち退きの進め方や正当事由の考え方はアパートの建て替えと立ち退き料で解説しています。解体の日程は、退去の見通しが立ってから決めるのが現実的です。

契約の種類によっても進め方が変わります。期間が決まっている定期借家契約なら、期間の満了で終了します。定期借家契約の注意点もあわせてご覧ください。

解体する前に、ほかの選択肢と比べておく

老朽化したアパートでも、解体が唯一の選択肢とは限りません。解体にかかる費用と、解体後の収支の見通しを、ほかの方法と並べて比べると判断しやすくなります。

相続したアパートを手放すかどうかで迷う場合は、アパートの相続税評価も判断材料になります。解体費用の税務上の扱いは状況によって異なるため、税理士に確認してください。

よくある質問

アパートの解体費用は、どれくらいかかりますか？

建物の構造、延床面積、アスベストの有無、付帯物の量、敷地の条件で大きく変わるため、一律の目安は示せません。複数の解体業者から同じ条件で見積を取り、本体工事・アスベスト・付帯物・残置物の項目ごとに比べるのが確実です。

建物滅失登記をしないと、どうなりますか？

解体から1か月以内に申請する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料に処される可能性があります。登記簿上は建物が残ったままになるため、土地の売却や融資のときに手続きが止まることもあります。

アパートを解体して更地にすると、固定資産税は高くなりますか？

高くなります。建物が建っている土地は住宅用地の特例で課税標準が6分の1または3分の1に下がっていますが、更地にすると特例が使えなくなります。固定資産税は毎年1月1日の状況で課税されるため、解体を終える時期で翌年度の税額が変わります。

解体の届出は、解体業者がやってくれますか？

手続きを代行する業者は多いものの、建設リサイクル法の届出（床面積80㎡以上の解体）は、法律上は発注者であるオーナーが届出者です。着工の7日前までに都道府県知事へ提出するため、業者に代行の範囲と時期を確かめておきましょう。

入居者が1室だけ残っていても、解体を始められますか？

始められません。賃貸借契約が続いている間は、オーナーの都合だけで契約を終わらせられないため、入居者との合意や正当な理由が必要になります。退去の見通しが立ってから、解体の日程を決めます。

アスベストの調査は必ず必要ですか？

解体や改修の工事では、元請業者が事前に調査を行い、結果を発注者に書面で説明することが大気汚染防止法で定められています。調査の費用が見積に含まれているか、見つかった場合の費用をどう扱うかを、契約の前に確かめておきましょう。

まとめ

アパートの解体費用は、構造・延床面積・アスベスト・付帯物で決まるため、見積は項目ごとに比べるのが基本です。工事の前後には、床面積80㎡以上なら着工7日前までの届出、解体後1か月以内の建物滅失登記が必要になります。更地にすると固定資産税の住宅用地の特例が外れ、土地の課税標準は最大で6倍になります。入居者の退去を進めながら、建て替え・売却・改修と並べて比べたうえで、解体の時期を決めましょう。